Vlada RH "odobrila" novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Ovaj bi Zakon trebao uvesti reda u višestambene zgrade u Hrvatskoj. Do sada, od kada je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stupio na snagu 1.1.1997. godine, nije donesen niti jedan zakon koji bi podrobnije regulirao održavanje zgrade. Zato su zgrade u Hrvatskoj, nažalost u većini slučajeva, loše održavane što je uzrokovalo ogromne (financijske i životne) probleme suvlasnicima. 

Podsjetimo, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada pokušao se donijeti u posljednjih nekoliko godina, no nije bilo uspjeha. Krajem ožujka 2024. našao se na javnome savjetovanju. To je javno savjetovanje rezultiralo s čak 980 komentara, što pokazuje i dokazuje ogroman interes opće i stručne javnosti za ovim zakonom. Od tada su se uvrstile određene izmjene tog prijedloga zakona, a sada je napokon osvanuo na sjednici Vlade, što znači da nakon toga "kreće u Sabor". 

Stav ZGRADOnačelnik.hr-a:
Svako reguliranje upravljanja i održavanja zgrada je dobrodošlo. Ovaj zakon se čekao godinama i vjerujemo da će potaknuti pozitivne promjene u zgradama. Nažalost, zakon nije idealan, no nije niti jedan. Ipak, ovo je, vjerujemo, korak naprijed prema boljim, ljepšim i održavanim zgradama u Hrvatskoj. 
Napominjemo da niti jedna regulativa, pa tako i ovaj zakon, ništa neće napraviti ako nema provedbe. Ovaj zakon po prvi puta uvodi sankcije i suvlasnicima i upraviteljima. Po prvi puta se (konkretnije) reguliraju minimalni iznos pričuve, obveze (predstavnika) suvlasnika i upravitelja te jasnije se postavljaju pravila igre. Nadamo se i vjerujemo da za godinu (ili više) dana nećemo  imati prilike čuti rečenicu: "Imamo dobar zakon, ali "štekamo" u provedbi". Svi smo svjesni činjenice da će implementacija ovakvog zakona zahtijevati puno prilagodbe, strpljenja i razumijevanja, svih dionika. No, mora se od negdje krenuti. Nadamo se da je ovo taj početak. 
ZGRADOnačelnik.hr će, kao i do sada, temeljito, jasno i razumljivo obrađivati ovu temu, razgovaramo sa svim dionicima zgradarstva i na raspolaganju smo svima za pomoć i savjet. 

Potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić je na predstavljanju Zakona izjavio: 

Ovo je prvi ovakav zakonski akt koji regulira održavanje zgrade. Bitna je novost da će sve zgrade više od tri kata moći ugraditi dizala. Također, s obzirom na stanje fasada u središtima i jezgrama gradova, posebnim programom će biti regulirano i Vladino sufinanciranje obnove tih fasada, također s udjelom od 33 posto..  

Posebno smo se usredotočili na ulogu upravitelja i predstavnika suvlasnika te podrobnije definirali zajedničke djelove zgrade. Zgrada dobiva OIB kroz zajednicu suvlasnika koja će se voditi u posebnom registru. 

Smanjili smo potrebne smo većine u odlučivanju. U ovome Zakonu se uvode i kazne za primjerice zatvaranje balkona ili ugradnje klimauređaja na fasadu. 

Važno je naglasiti, da ovaj Zakon "ulazi" i u druge sfere - uvodimo ograničavanje prenamjene stanova u turističke apartmane. Bit će potrebna suglasnost 80 posto suvlasnika za tako nešto. Naime, prema podacima DZS-a, 40 posto stambenog fonda ne služi stanovanju. Gradimo stanove za stanovanje, a oni se za to ne koriste. Time dolazi do povećanja cijena u kupoprodaji i cijene najma. Cilj je tih 908.000 stanova (koliko je 40 posto stambenog fonda) vratiti prvotnoj i izvornoj namjeni. Kada bi sve njih stavili u funkciju, mogli bismo smjestiti "još jednu Hrvatsku". 

Nacrt prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

I. USTAVNA OSNOVA ZA DONOŠENJE ZAKONA

Ustavna osnova donošenja ovoga Zakona sadržana je u članku 2. stavku 4. podstavku („Narodne novine“, br. 85/10. - pročišćeni tekst i 5/14. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske 1. Ustava Republike Hrvatske).

II. OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI ZAKONOM TE POSLJEDICE KOJE ĆE DONOŠENJEM ZAKONA PROISTEĆI

Ocjena stanja

Stanovanje zauzima najveći dio urbaniziranog prostora i prevladavajući je sadržaj naselja u Republici Hrvatskoj. Nesporno je stoga da stanovanje kao i zgrade u kojima se ono odvija zaslužuje iznimnu pozornost, kako kroz planiranje prostora, projektiranje i gradnju tako i kroz zakonodavstvo, a sve s ciljem da se građanima osigura dostojan i funkcionalan stan. Stanovanje bi radi navedenog trebalo u pitanjima kao što su dostupnost, osnovni standard kvalitete, pristupačnost ranjivim skupinama i dr. biti društveno regulirano i kontrolirano područje. Spomenuto se postiže i ostvaruje primjerice u okviru Zakona o društveno poticanoj stanogradnji („Narodne novine“, br. 109/01., 82/04., 76/07., 38/09., 86/12., 07/13., 26/15., 57/18. i 66/19.) na temelju kojeg se Zakona kontinuirano djeluje u pravcu približavanja mogućnosti zadovoljenja stambenih potreba građanima i poboljšanja standarda stanovanja. Također, isto je učinjeno i kroz Zakon o subvencioniranju stambenih kredita (''Narodne novine'', br. 65/17., 61/18., i 66/19.). Navedeni primjeri pokazuju potrebu da se kroz zakonodavnu aktivnost urede pitanja koja se tiče problematike stanovanja.   

Međutim, dosadašnja zakonodavna aktivnost nije sustavno riješila, već se samo  dotakla pitanja upravljanja i održavanja zgrada koje je nedvojbeno od suštinske važnosti za postizanje cilja kvalitetnog stanovanja, ali i zaštite zdravlja i života građana Analizom stanja na području upravljanja, održavanja i korištenja stambenih i poslovnih zgrada i provedbi propisa kojim su u dijelu uređena ta pitanja do danas se primjenjuju odredbe Dijela devetog („Prijelazne i završne odredbe“), Glave 3. („Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju“) Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10, 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. - u daljnjem tekstu: ZV) koje su inicijalno pripremljene za prijelazno razdoblje od 12 mjeseci. Također, uočeno je da su spomenute odredbe ZV-a nedorečene te da je pojedina pitanja moguće urediti na način koji će biti jednostavniji i učinkovitiji u provedbi te više odgovarati stvarnim situacijama i potrebama. Posebno se navedeno odnosi na novije pojave kratkoročnog najma stanova i najma stanova za radnike, s kojima se utječe na kvalitetu života u zgradama, ali i na smanjenje raspoloživog stambenog fonda za primarnu ulogu, odnosno za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao temeljne ljudske potrebe. Vlada Republike Hrvatske je na temelju ZV-a 1997. godine donijela Uredbu o održavanju zgrada („Narodne novine“, br. 64/97.) kojom su djelomično uređena pitanja održavanja zgrada, ali kojom nisu uređena pitanja upravljanja zgradama kao i druga pitanja s tim u vezi slijedom čega ista nije podobna za primjenu kao propis koji uređuje predmetnu problematiku.

Posljedica takvog stanja stvari je teško i neučinkovito upravljanje zgradama što ima za daljnju posljedicu:

otežano, odnosno onemogućeno ispunjavanje obveza vlasnika zgrada na njihovom održavanju u skladu s propisima o gradnji što dovodi do neispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine i s time potencijalne ugroženosti zdravlja i života korisnika prostora u zgradama ali i prolaznika

smanjenje kvalitete i sigurnosti stanovanja u istima, a time i vrijednosti posebnih dijelova zgrade

otežano upravljanje zgradama i pripadajućim dijelovima, otežano održavanje kućnog reda, odnosno upravljanja režimima stambenih i drugih funkcija koji se odvijaju u zgradama i pripadajućim dijelovima

neispunjavanje, odnosno djelomično ili teško ispunjavanje obveza prema javnopravnim subjektima i drugim osobama

otežano, odnosno onemogućeno sudjelovanja u društvenim (domaćim i europskim) akcijama poboljšanja tehničke i druge kvalitete zgrada koje su često subvencionirane.     

S obzirom na navedeno i nedvojbenu pretežitost stanovanja u urbanom prostoru Republike Hrvatske što je navedeno u poglavlju Stanje i procesi u prostoru, Strategije prostornog razvoja Republike Hrvatske („Narodne novine“, br. 106/17.), ukazuje se potreba da se održavanje i upravljanje zgradama kao sastavni dijelovi učinkovite politike kvalitetnog stanovanja urede zakonom. 

Vodeći o tome računa, pristupilo se izradi ovoga Zakona pri čemu je za polazište uzeta potreba definiranja zajedničkih dijelova zgrade, minimalnog iznosa i načina plaćanja zajedničke pričuve, nužnost održavanja zajedničkih dijelova zgrade, propisivanje načina upravljanja zgradom, osnovni sadržaj ugovora o upravljanju zgradom te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika.    

Imajući u vidu sve prethodno navedeno izrada i donošenje ovoga Zakona ukazuje se neophodnim radi otklanjanja uočenih problema i njihovih posljedica na način da se urede pitanja koja su ključna za učinkovito i kvalitetno upravljanje i održavanje zgradama.

Osnovna pitanja koja se trebaju urediti Zakonom

Predmetnim Zakonom uređuju se sljedeća osnovna pitanja:

zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i njihovo održavanje

dodjele osobnog identifikacijskog broja (OIB) zajednici suvlasnika i osnivanje Registra zajednice suvlasnika i Registra upravitelja zgrada

vrste održavanja zgrade i njihovo pobliže definiranje

hitnih i nužnih popravaka zgrade te investicijskog održavanja zgrade

povezivanja s propisima iz područja gradnje i ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine

zajedničke pričuve te njezin minimalni iznos i način plaćanja

osiguranja zgrade

osnovnog sadržaja ugovora o upravljanju zgradom

obveza donošenja i pridržavanja kućnog reda 

načina i pobližeg definiranje odluka o upravljanju zgradom koje donose suvlasnici na sastancima suvlasnika 

obveza suvlasnika i uređivanje pitanja vezanih uz predstavnika suvlasnika

vezana uz upravitelja zgrade i obavljanje predmetne djelatnosti, njegova prava, obveze i odgovornosti

određivanja prinudnog upravitelja zgrade

određivanje prinudnog predstavnika suvlasnika

sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade 

sufinanciranje uređenja pročelja zgrade

obveza suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stana i najam stana za radnike

prekršajnih kazni za upravitelja zgrade i suvlasnika za povredu Zakona

prijelaznih i završnih odredbi koja uređuju dosadašnje sklopljene međuvlasničke ugovore i ugovore o održavanju te dosadašnje upravitelje zgrade koji djelatnost upravljanja zgradama obavljaju do stupanja na snagu ovoga Zakona, rokove za donošenje propisa, akata i dokumenata koji se donose na temelju ovoga Zakona te naposljetku stupanje na snagu Zakona

Posljedice koje će donošenjem zakona proisteći

Donošenjem ovoga Zakona otklonit će se postojeća pravna praznina koja se odnosi na pravno uređenje pitanja upravljanja i održavanja zgrada. Cilj donošenja ovoga Zakona je da se bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose uređenih ZV-om osigura kvalitetnije upravljanje i održavanje zgrada kao i pitanja značajna za postizanje toga cilja koja uključuju definiranje kriterija za utvrđivanje visine pričuve i minimalni iznos pričuve te kriterije za korištenje sredstava pričuve pri čemu se podrobnije definiraju prava i obveze te odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika, zajednice suvlasnika i suvlasnika. Također, ovim se Zakonom definira održavanje zajedničkih dijelova zgrade i pripadajućih dijelova kao skup aktivnosti koji je od javnog interesa. Istim je stoga kao obveza vlasnika posebnog dijela ovim Zakonom propisana dužnost da omogući, odnosno dozvoli upravitelju zgrade, odnosno ovlaštenoj osobi ulaz u svoj posebni dio zgrade ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika. Na taj način je pravnom normom navedeno uobličeno kao javni interes jer je prepoznato da isto uključuje opću dobrobit, odnosno interes države pri čemu isti također služi interesu pojedinca i nije mu u suprotnosti.

Nadalje, ovim Zakonom se uređuje pitanje suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stanova i  stanova za smještaj radnika, s obzirom na to da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. U 2024. godini donesena je Strategija demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine („Narodne novine“, br. 36/24.), u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, za što je potrebno u što kraćem roku povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za ne stambene namjene. Uvođenjem zajednice suvlasnika kao nove pravne osobe procesno će se pojednostaviti postupanje u svim odnosima prema trećima i unutar zajednice suvlasnika. Registar zajednice suvlasnika vodit će Državna geodetska uprava koja već ima iskustva u vođenju takvih registara, s obzirom na to da već vodi Registar zgrada. Registar zajednice suvlasnika sadržavat će podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika i podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavljeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade sa iskazanom vezom na podatke iz zahtjeva. Registar zajednice suvlasnika bit će povezan s drugim postojećim registrima te će uključivati podatke preuzete iz postojećih registara kao što je Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra zemljišne. Isto tako, Registar zajednice suvlasnika bit će povezan i sa Središnjim registrom stanovništva. Ujedno će se podaci iz Registra zajednice suvlasnika moći koristiti i za druge potrebe primjerice u slučaju elementarnih nepogode, za potrebe Ministarstva unutarnjih poslova kao i vatrogasnih intervencija. 

Donošenje ovoga Zakona doprinijet će sustavnom podizanju kvalitete stanovanja, efikasnijem ispunjavanju temeljnih zahtjeva za građevine, te unaprjeđenju izgleda zgrada, a s time i unaprjeđenju životnog i radnog okoliša, kroz definiranje i uređivanje pitanja koja su bitna za učinkovito i adekvatno upravljanje zgradama od strane suvlasnika, odnosno upravitelja zgrada kao i s time povezanim uređenjem pitanja održavanja zgrada. Jedan od bitnih elemenata za ostvarivanje navedenog je propisivanje načina donošenja odluka suvlasnika i povezivanje s propisima iz područja gradnje, te propisivanje minimalnog iznosa i načina plaćanja zajedničke pričuve što je uređeno ovim Zakonom. 

Ovaj Zakon će omogućiti i efikasniju provedbu Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada do 2050. godine („Narodne novine“, br. 140/20.) s posebnim naglaskom na povećanje otpornosti zgrada na potres i požar, kao i na zahtjeve energetske obnove zgrada s ciljem ne samo povećanja energetske učinkovitosti zgrada već i uvođenja energetski učinkovite infrastrukture za grijanje i hlađenje na obnovljive izvore energije, to jest izvore energije s manje emisija stakleničkih plinova, u skladu sa zahtjevima ublažavanja i prilagodbe klimatskim promjenama. Osim navedenoga, olakšava se donošenje odluka o ugradnji dizala i na taj način povećava kvaliteta stanovanja posebno za starije osobe i osobe s poteškoćama u kretanju. Isto tako, propisuje se poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade u kulturno-povijesnim cjelinama gradova sa ciljem očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova u Republici Hrvatskoj. Kulturno-povijesne cjeline gradova su ogledalo cijele države, a briga o njihovom uređenju uz primjerenu zaštitu traži i značajna ulaganja koja premašuju mogućnosti samih suvlasnika zgrada. Posebno se to odnosi na naše gradove u čijim povijesnim dijelovima imamo zastupljene različite socijalne kategorije.

Ovim se Zakonom propisuju i prekršajne kazne za upravitelje zgrade čime će se doprinijeti povećanju odgovornosti upravitelja zgrade za zakonito izvršavanje svojih dužnosti i obveza. 

Također, donošenjem ovoga Zakona, pokrenut će se nužni koraci prema ostvarivanju kvalitetne i odgovarajuće stambene politike u Republici Hrvatskoj.

III. OCJENA I IZVORI SREDSTAVA POTREBNIH ZA PROVEDBU ZAKONA 

Za provedbu ovoga Zakona, odnosno za uspostavu Registra zajednice suvlasnika osigurati će se sredstva u državnom proračun za 2025. i 2026. 

Za sufinanciranje ugradnje dizala potrebno je osigurati dodatna sredstva u proračunu za 2025. i 2026. godinu i to u iznosu od 5.000.000 eura za 2025. i 5.000.000 eura za 2026. godinu. 

Za sufinanciranje uređenja pročelja nije moguće procijeniti fiskalni učinak budući da je u tijeku prikupljanje i analiza podataka o zgradama za obnovu pročelja. Fiskalni učinak će se utvrditi prilikom izrade Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade. Predviđeno je da će se navedeni program realizirati kroz višegodišnje vremensko razdoblje. 

DIO PRVI - OPĆE ODREDBE

Predmet Zakona

Članak 1.

(1) Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada i poslovnih zgrada, uređuju se odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

(2) Za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama ovoga Zakona, primjenjuju se odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10, 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17.) i podzakonski propisi doneseni na temelju toga Zakona.

Provedba Zakona u interesu Republike Hrvatske i javnom interesu

Članak 2.

(1 Provedba ovoga Zakona u interesu je Republike Hrvatske i u javnom interesu.

(2) Sva tijela i sudionici provedbe ovoga Zakona dužni su hitno postupati.

Primjena drugih propisa 

Članak 3. 

Na pitanja koja nisu uređena ovim Zakonom na odgovarajući se način primjenjuju odredbe zakona kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i odredbe zakona koji uređuju pitanja prostornoga uređenja i gradnje. 

Pojmovi

Članak 4.

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

 funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji ima svoj ulaz s javne površine a koji je zajednički za više od četiri stana ili poslovna prostora 

imisije su fizičke smetnje (dim, neugodni mirisi, buka, otpadne vode i slično) koje dolaze s jedne nekretnine ili s jednog posebnog dijela zgrade i ometaju služenje ili korištenje drugom nekretninom ili drugim posebnim dijelom zgrade 

kratkoročni najam stana je najam stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana

kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80% ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige

 Ministarstvo je tijelo državne uprave nadležno za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva

 najam stana za radnike je najam stana koji služi za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu srodnici do trećeg stupnja

natpolovična većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50% ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige 

pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi

posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade

poslovnim prostorom smatra se prostor u zgradi u kojem se obavlja poslovna djelatnost i koja u pravilu čini samostalnu uporabnu cjelinu

poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu

stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora

stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz

ulično pročelje je pročelje višestambene zgrade koje je okrenuto prema javnoj površini

upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja istih u stanju podobnom za uporabu

višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana

vrijednosna površina stana ili poslovnog prostora, odnosno posebnih dijelova zgrade i njenih pripadaka, je neto podna površina tih dijelova zgrade koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836 uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina 

zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada ili poslovna zgrada.

(2) Odredbe ovoga Zakona koje se odnose na kratkoročni najam stana i/ili najam stana za radnike na odgovarajući način odnose se i na takve oblike korištenja poslovnih apartmana, stanova u kojima se obavlja ugostiteljska djelatnost odnosno pružaju ugostiteljske usluge i poslovnih prostora u zgradama. 

(3) Pojmovi koji se koriste u ovom Zakonu imaju značenje određeno zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava te zakonima kojima se uređuju prostorno uređenje i gradnja, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije.

Rodno značenje pojmova

Članak 5.

Izrazi koji se koriste u ovom Zakonu, a imaju rodno značenje, odnose se jednako na muški i ženski rod.

Strateško planiranje stanovanja

Članak 6.

(1) Vlada Republike Hrvatske, na prijedlog tijela državne uprave nadležnog za prostorno uređenje i gradnju, donosi srednjoročni akt strateškog planiranja iz područja stanovanja. 

(2) Akcijski plan za provedbu akta strateškog planiranja iz stavka 2. ovoga članka izrađuje se u skladu s propisom koji uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske.

(3) Izvještavanje, praćenje i vrednovanje akta strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka provodi se u skladu s propisom koji uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske.

Zajednica suvlasnika

Članak 7.

(1)Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.

(2) Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi.

(3) Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. 

(4) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. 

(5) Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena.

(6) Na rad, poslovanje, prestanak i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom odgovarajuće se primjenjuje propisi koji uređuju rad udruga.

Pravna osobnost zajednice suvlasnika

Članak 8.

(1) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednice suvlasnika.

(2) Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednice suvlasnika uslijed nastupa okolnosti propisanih člankom 15. ovoga Zakona.

(3) Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se sa nazivom kojim je upisana u Registar zajednice suvlasnika te sa osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika. 

(4) Naziv zajednice suvlasnika je „Zgrada“ uz navođenje adrese sjedišta. 

(5) Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi.

(6) Ako se zgrada nalazi na više adresa, sjedište zajednice suvlasnika je adresa  koja je u zahtjevu za upis određena kao adresa sjedišta zajednice suvlasnika. 

Registar zajednice suvlasnika 

Članak 9. 

(1) Registar zajednice suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove.

(2) Registar zajednice suvlasnika je elektronička baza podataka koja se vodi jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u Republici Hrvatskoj.

(3) U okviru postupaka određivanja i dodjeljivanja osobnog identifikacijskog broja zajednici suvlasnika, tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove određuje jedinstveni identifikator zgradi i svakom posebnom dijelu zgrade. 

(4) U Registru zajednica suvlasnika vode se podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim identifikatorima i osobnim identifikacijskim brojevima, zgradama, suvlasnicima zgrada, upraviteljima zgrada, samostalnim uporabnim cjelinama u zgradama, odnosno posebnim dijelovima zgrade s podacima o vlasnicima i površinama i njihovim identifikatorima te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.

(5) Podatke o vlasništvu nekretnina će se u Registar zajednica suvlasnika preuzimati prvenstveno iz Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. 

(6) Registar zajednica suvlasnika je javan te se ustrojava i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj.

(7) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za financije i glavnog ravnatelja tijela državne uprave nadležnog za geodetske i katastarske poslove, propisuje pravilnikom sadržaj Registra zajednice suvlasnika, način njegova vođenja, podatke koji će biti javno dostupni, obrasce zahtjeva za upis, obrasce zahtjeva za upis promjena podataka te način i postupak određivanja jedinstvenih identifikatora. 

Upis u Registar zajednice suvlasnika

Članak 10.

(1) Ako zgrada nije upisana u Registar zajednica suvlasnika, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis zgrade u Registar zajednice suvlasnika u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja nad zgradom.

(2) Zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika podnosi se nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.

(3) Zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika podnosi se u elektroničkom obliku i sadrži podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika i podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavljeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade sa iskazanom vezom na podatke iz zahtjeva. 

(4) Upravitelj zgrade dužan je u roku od osam dana od dana saznanja za nastale promjene iz stavka 3. ovoga članka prijaviti svaku promjenu upisanih podataka. 

(5) Upis u Registar zajednica suvlasnika upravni je postupak.

(6) Protiv rješenja o zahtjevu za upis u Registar zajednica suvlasnika se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Registar upravitelja zgrada

Članak 11.

(1) Registar upravitelja zgrada vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove.

(2)  Registar upravitelja zgrada je elektronska javna baza podataka koja sadrži podatke i dokumente koji se odnose na upravitelje zgradama i ugovore o upravljanju zgradama.

(3) Registar upravitelja zgrada ustrojava se i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj.

(4) U Registru upravitelja vode se podaci o upravitelju zgrade, ugovorima o upravljanju zgradom, prinudnom upravitelju zgrade, rješenjima o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade i drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.

(5) Upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis promjene podataka iz stavka 4. ovoga članka u Registar upravitelja zgrada u roku od 90 dana od dana preuzimanja upravljanja nad zgradom.

(6) Upis u Registar upravitelja zgrada upravni je postupak.

(7) Protiv rješenja o zahtjevu za upis u Registar zajednica suvlasnika se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

(8) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva, uz prethodnu suglasnost glavnog ravnatelja tijela državne uprave nadležnog za geodetske i katastarske poslove, propisuje pravilnikom sadržaj Registra upravitelja zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis, obrasce zahtjeva za upis promjena podataka te način i postupak određivanja jedinstvenih identifikatora. 

Odvajanje zajednica suvlasnika

Članak 12.

(1) Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, ako su potrebni radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta, odluke se donose za cjelovitu nekretninu.

(3 Za odvajanje, odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja.

(4) Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. 

(5) Ako je na istoj katastarskoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, dužne su zajedničke troškove snositi razmjerno veličinama vrijednosnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima, odgovaraju solidarno. 

Odgovornost za štetu

Članak 13.

(1) Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade.  

(2) Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potječe šteta.

(3) Za štetu prema trećim osobama, zajedno sa zajednicom suvlasnika, solidarno odgovaraju svi suvlasnici zgrade i upravitelj.

(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, upravitelj se može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili.

Pripajanje zajednice suvlasnika 

Članak 14. 

(1) Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednice suvlasnika. 

(2) Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku pripajanja.

(3) Zajednice suvlasnika, po osobi određenoj za zastupanje, potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze.  

Prestanak postojanja zajednice suvlasnika

Članak 15.

(1) Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika:

1. smanjenje ukupnog broja suvlasnika na jednog 

2. pripajanje drugoj zajednici suvlasnika.

(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, upravitelj zgrade dužan je mjesno nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba, podnijeti zahtjev za upis prestanka djelovanja zajednice suvlasnika u registar zajednica suvlasnika u roku od osam dana od dana utvrđenja činjenice o prestanku postojanja zajednice suvlasnika.

(3) Upravitelj zgrade zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije te se otvaranjem likvidacijskog postupka upisuje u registar zajednica suvlasnika kao osoba ovlaštena za zastupanje zajednice suvlasnika do okončanja postupka likvidacije i brisanja zajednice suvlasnika iz registra zajednice suvlasnika.

Sudski postupci i primjena propisa o parničnom postupku

Članak 16.

(1) Zajednica suvlasnika je stranka u postupcima prisilne naplate pričuve, isključenja iz suvlasničke zajednice te u poreznim postupcima, a u postupku je zastupa upravitelj zgrade.

(2) Prije započinjanja sudskih postupaka, osim u postupcima prisilne naplate pričuve i privremenih mjera, zajednica suvlasnika obvezna je provesti postupak medijacije.

(3) U sudskim postupcima u kojima bi, prema odredbama zakona koji uređuje parnični postupak, trebali biti tuženi svi suvlasnici zgrade ili bi jedan ili više suvlasnika trebao tužiti ostale suvlasnike, a osnova za pokretanje postupka je odgovornost za štetu koja je nastala lošim održavanjem zgrade, naplatom potrošnje energenata i uslugom u zajedničkim prostorijama zgrade, nadoknadom troškova za nužne i hitne popravke na zajedničkim dijelovima zgrade, stranka na strani tuženika može biti i zajednica suvlasnika.

(4) U sudskim postupcima zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti. 

(5) Odluke iz stavka 4. ovoga članka donose se natpolovičnom većinom. 

(6) Za rješavanje sporova iz ovoga Zakona mjesno je nadležan sud na čijem području se nalazi zgrada. 

DIO DRUGI - ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE, NJIHOVO ODRŽAVANJE, ZAJEDNIČKA PRIČUVA I OBVEZA OSIGURANJA ZGRADE

Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Članak 17.

(1) Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se: 

1.       nosiva konstrukcija zgrade 

2.       pokrov

3.       prohodne i neprohodne zajedničke terase

4.       pročelja zgrade

5.       vrata, prozori i krovni prozori na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade  

6.       ovojnica zgrade 

7.       elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade 

8.       krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade

9.       dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada

10.    zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom

11.    prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade 

12.    prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari

13.    vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta

14.    dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu

15.    instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade

16.    instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna

17.    vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade

18.    sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade

19.    električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za posebni dio zgrade

20.    nužna i panik rasvjeta

21.    zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila, odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade

22.    radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade

23.    zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam do mjesta razdvajanja u posebni dio zgrade

24.    instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za posebni dio zgrade

25.    zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode kao npr. kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom

26.    zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline

27.    zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala.

28.    gromobranske instalacije

29.    kanali i uređaji za transport smeća

30.    portafoni, uređaji i oprema za video nadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade 

31.    septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda,

ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koja pripada zgradi

32.  drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Članak 18.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade je skup aktivnosti kojima se, osim u interesu suvlasnika, u javnom interesu održavaju i unaprjeđuju projektirana svojstva zgrade u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti u skladu s važećim propisima.

Očuvanje temeljenih zahtjeva za građevinu i naknadni radovi na zajedničkim dijelovima 

Članak 19.

(1 U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi za instalacije u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.

(2) Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.

(3) Iznimno od stavka 2. ovoga članka, dozvoljeni su radovi natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa, ako se takvi radovi izvode u skladu s propisima koji uređuju projektiranje, građenje, uporabu i održavanje građevina, kao i s propisima kojima je propisana zaštita kulturnih dobara, i to unificirano za cijelu zgradu. 

(4) Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije, te antenske sustave.

(5) Iznimno od stavka 4. ovoga članka, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine.

(6) Svi zamjenski elementi na pročeljima zgrada moraju poštivati geometrijske odnose i boju originalnih elemenata. 

(7) Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja. 

Ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe

Članak 20. 

(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:

-  suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, odnosno suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% ukupne vrijednosne površine zgrade u zgradama za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi

-  imaju najmanje tri kata ili u kojima stanuje suvlasnik, odnosno član kućanstva suvlasnika, koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80% tjelesnim oštećenjem na donjim ekstremitetima ili osoba III. ili IV. stupanja funkcionalnog oštećenja koje se odnosi na tjelesno oštećenje

-  izrađen je glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe sukladno propisima o gradnji

-  natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o ugradnji dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe

-  imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe.

(2) Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade.

(3) Odluku o donošenju Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.

(4) U programu iz stavka 3. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade s ciljem povećanja kvalitete života stanara, detaljno se propisuju preduvjeti za sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, mogućnost sudjelovanja jedinica lokalne samouprave u sufinanciranju ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade i razloge za raskid takvog ugovora.

(5) Odredbe ovoga članka ne odnose se na poslovne zgrade iz članka 4. stavka 1. točke 10. ovoga Zakona. 

Uređenje pročelja

Članak 21.

(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna i proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancira se uređenje pročelja stambenih i stambeno-poslovnih zgrada koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:

-      nalaze se unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova

-      izrađen je glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji

-      ne sufinanciraju se po nekom drugom osnovu

-      natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o uređenju pročelja

-      imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja.

(2) Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja za postojeće zgrade.

(3) Na temelju ovoga Zakona obveza je jedinice lokalne samouprave da sufinancira jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja postojeće zgrade.

(4) Izvođač odnosno druga osoba koju odredi izvođač na temelju glavnog projekta za uređenja pročelja postojeće zgrade ima pravo privremeno i bez naknade zauzeti javnu površinu ili drugo zemljište nužno za organizaciju gradilišta, postav skele i/ili koristiti je za pristup gradilištu i dovoz i odvoz građevnih proizvoda odnosno građevinskog otpada. 

(5) Odluku o donošenju Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.

(6) U programu iz stavka 5. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade sa ciljem očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova, detaljno se propisuju preduvjeti za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja uređenja pročelja za postojeće zgrade, poticanje mjera energetske obnove, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata uređenja pročelja za postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju uređenja pročelja za postojeće zgrade i razloge za raskid takvog ugovora.

(7)Odredbe ovoga članka ne odnose se na poslovne zgrade iz članka 4. stavka 1. točke 10. ovoga Zakona.

Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade

Članak 22.

(1) Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade su redovito i izvanredno održavanje.

(2) Izvanredno održavanje uključuje: hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje. 

Redovito održavanje

Članak 23.

(1) Redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi, odnosno uobičajeno razumnoj potrebi.

(2) Redovito održavanje obuhvaća osobito:

1. servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na elektro instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kablovskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, sustavima audio-video nadzora i protuprovalne zaštite, pročeljima, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima, zamjene odnosno popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojanje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjera tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade

2. čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade, čišćenje grafita na pročelju zgrade, čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade, čišćenje snijega i leda na prolazima koji su zajednički dijelovi zgrade, deratizaciju i dezinsekciju.

Hitni popravak

Članak 24.

(1) Hitni popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi. 

(2) Hitni popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku.

(3) Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade osobito u slučaju: 

1.       kvarova na plinskim instalacijama

2.       kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu

3.       puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije

4.       kvarova na električnoj instalaciji uključivo elektroničke komunikacije i videonadzor

5.       oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala

6.       prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te oštećenja krova

7.       narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade

8.       kvarova na dizalu, podiznoj platformi ili rampi

9.       kvarova na mehaničkoj ventilaciji zgrade i stabilnim sustavima zaštite od požara

10.    otpadanja dijelova pročelja, limarije i crijepova.

(4) Za troškove nastale hitnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. 

(5) Upravitelj koji je poduzeo hitni popravak o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova. 

(6) Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade i njegovom pripatku ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade. 

(7) U slučaju iz stavka 6. ovoga članka utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi suvlasnik tog dijela zgrade.

(8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavaka 5. i 6. ovoga članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjerni dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini sukladno zakonu koji uređuje ovrhu.

Nužni popravak 

Članak 25.

(1) Nužni popravak je aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

(2) Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova osobito radi:

1. popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, pročelja zgrade, dimnjaka i dimovodnih kanala

2. postavljanja izolacije zidova, podova i temelja zgrade

3. sanacije klizišta.

(3) Upravitelj zgrade za nalaz iz stavka 4. ovoga članka i nužni popravak treba imati suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.

(4)Suglasnost se daje na temelju prethodno izrađenog nalaza stručne osobe upravitelja.

(5)Nalaz stručne osobe iz stavka 4. ovoga članka sastoji se od tehničkog opisa predmeta s ocjenom stanja i karakterističnih fotografija zatečenog stanja. 

(6) Za troškove nastale nužnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova.

(7) Upravitelj koji je poduzeo nužni popravak iz stavka 1. ovoga članka o svom trošku ima pravo na naknadu toga troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.

(8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavka 7. ovoga članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjerni dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini sukladno zakonu koji uređuje ovrhu.

Investicijsko održavanje

Članak 26.

(1)Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

(2)  Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovitog održavanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava, osim ako ovim Zakonom nije drugačije propisano.

Zajednička pričuva

Članak 27.

(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade.

(2) Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka, odnosno udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.

(3) Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da pojedini poslovni prostori koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti plaćaju pričuvu najviše u dvostrukom iznosu od iznosa utvrđenog u stavku 2. ovoga članka.

(4) Suvlasnici koji stan koriste za kratkoročni najam i/ili najam za radnike dužni su uplaćivati sredstva zajedničke pričuve u dvostrukom iznosu od iznosa utvrđenog u stavku 2. ovoga članka. 

(5) Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka, te za odvjetničke troškove zastupanja.

(6)  Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 5. ovoga članka. 

(7)  U slučaju da su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 5. i 6. ovoga članka moguće ih je odlukom natpolovične većine suvlasnika koristiti i za druge potrebe u zgradi.   

Minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve

Članak 28.

(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.

(3) Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54% etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u „Narodnim novinama“.

(4)  Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka. 

(5)  Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve propisanom stavkom 3. ovoga članka. 

Obveza osiguranja zgrade

Članak 29.

Suvlasnici su putem upravitelja obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

Kućni red

Članak 30.

(1) Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih odredbi. 

(2) Suvlasnik koji se ne pridržava odredaba kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka je za svaku utvrđenu povredu dužan uplatiti na račun zajedničke pričuve novčani iznos u trostrukom iznosu od iznosa mjesečne zajedničke pričuve propisane člankom 28. stavkom 1. ili 5. ovoga Zakona.

(3) Ako bi se od strane istog suvlasnika opetovano ponavljale povrede kućnog reda, suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za poštivanje odredbi kućnog reda, odnosno odgovarajuće sudske i upravne postupke za naknadu štete, za zabranu imisija te za isključenje iz suvlasničke zajednice.

(4) Suvlasnik posebnog dijela je za poštivanje odredbi kućnoga reda odgovoran i za sve osobe koje koriste njegov posebni dio zgrade s pripadcima. 

(5) Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda iz stavka 1. ovoga članka može takvu povredu dokumentirati na primjereni način i potom inicirati prikupljanje potpisa na obrazloženu odluku kojom će suvlasnici utvrditi takvu povredu. 

(6) Povreda kućnog reda je utvrđena kada suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu potpišu odluku o povredi kućnog reda.

(7) Suvlasnici zgrade mogu natpolovičnom većinom donijeti posebne odredbe kućnoga reda u okviru redovite uprave, ali one ne mogu odstupati od općih odredbi i važećih propisa.

(8) Opće odredbe kućnoga reda u zgradama propisuje ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom.

(9) Pravilnikom iz stavka 8. ovoga članka propisuje se uredno korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dozvoljena razina buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, vremensko razdoblje kućnog mira kao i odstupanja u ograničenim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove, a sve kako bi se stanarima omogućio mir i sigurno stanovanje.

Stanovi za kratkoročni najam i najam za radnike

Članak 31.

Vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom.

DIO TREĆI SUVLASNICI ZGRADE I PREDSTAVNIK SUVLASNIKA ZGRADE

Međuvlasnički ugovor

Članak 32.

(1) Prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika, u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade, suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom (dalje u tekstu: međuvlasnički ugovor). 

(2) Međuvlasnički ugovor sklapa se u pisanom obliku.

(3) Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:

-  veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine

-  uvjete i način upravljanja nekretninom

-  pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom

-  opseg poslova koje će obavljati ta osoba i odgovornost za obavljanje poslova 

-  uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve

-  mogućnost osnivanja vijeća suvlasnika koje pomaže predstavniku suvlasnika

-  mogućnost imenovanja zamjenika predstavnika suvlasnika

-  mogućnost naknade za rad predstavnika suvlasnika

-  uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

(4) Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga je potpisala natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako nije drugačije propisano ovim Zakonom. 

(5)  Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od njegova sklapanja.

Sastanak suvlasnika

Članak 33.

(1) Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima, zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika.

(2) Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika. 

(3) Sastanak suvlasnika mogu sazvati i: 

-      suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima manje od 20 samostalnih uporabnih cjelina

-      suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne petine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne petine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima više od 20, a manje od 50 samostalnih uporabnih cjelina

-      suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne desetine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne desetine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima više od 50 samostalnih uporabnih cjelina. 

(4) Sastanak suvlasnika može sazvati i upravitelj zgrade.

(5) Poziv za sastanak suvlasnika dostavlja se između pet i deset dana prije sastanka, pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta, odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte, prema dogovoru natpolovične većine suvlasnika, uz dodatni obvezni uvjet objavom na oglasnoj ploči zgrade. 

(6) Poziv za sastanak sadrži podatke o osobi ili osobama koje sazivaju sastanak, mjestu, vremenu i načinu održavanja sastanka te dnevni red sastanka.

(7) Na početku sastanka suvlasnika prisutni suvlasnici većinom glasova dogovaraju tko će od njih biti zapisničar. 

(8)  O sastanku suvlasnika vodi se zapisnik, kojeg potpisuju ili putem elektroničke pošte daju suglasnost na sadržaj zapisnika osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici zgrade i upravitelj zgrade ako je nazočan sastanku.

(9) Zapisnik sa sastanka suvlasnika sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja sastanka suvlasnika, načinu održavanja sastanka, nazočnim osobama, dnevnom redu sastanka, iznijetim prijedlozima, donesenim odlukama i načinu glasanja suvlasnika.

(10)  Donesena odluka je obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana ili je dana suglasnost od ovim Zakonom propisanog broja suvlasnika.

Učestalost održavanja sastanka suvlasnika

Članak 34.

Sastanak suvlasnika obavezno se održava najmanje jedanput godišnje i na istome se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donošenju godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnjem programu održavanja zgrade.

Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom

Članak 35.

(1) Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika. 

(2) Odluke o upravljanju zgradom su osobito odluke o:

1.   izboru i promjeni predstavnika suvlasnika, zamjenika predstavnika suvlasnika kao i vijeća suvlasnika

2.   izboru i promjeni upravitelja zgrade

3.   godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade

4.   višegodišnjem programu održavanja zgrade 

5.   godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom

6.   osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade

7.   visini pričuve

8.   obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode 

9.   energetskoj obnovi zgrade, koja može uključivati i sveobuhvatnu obnovu zgrade, zatim primjeni mjera energetske učinkovitosti, ugradnji sustava koji koriste obnovljive izvore energije, 

10.  postavljanju kanalske infrastrukture i mjesta za punjenje električnih vozila 

11. uređenju pročelja

12. ugradnji dizala u zgradu ili uz zgradu

13.   unaprjeđenju pristupačnosti osobama s invaliditetom i smanjenje pokretljivostima uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti   

14.  unapređenju ispunjenja temeljenih zahtjeva za građevinu

15.  primjeni mjera zelene infrastrukture na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi

16. primjeni mjera održive urbane mobilnosti na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi   

17. primjena mjera za smanjenje potrošnje vode

18. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade

19. kućnom redu

20. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade

21. pravnom zastupanju

22.  naknadi za rad predstavnika suvlasnika

23. drugim pitanjima vezanim uz upravljanje zgradom o kojima prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja.

(3)  Kvalificiranom većinom donose se odluke: 

1. o poslovima iz članka 26. ovoga Zakona.

2.   o davanju suglasnosti pojedinom suvlasniku da stan daje u kratkoročni najam i/ili u najam za radnike. 

(4)  Iznimno od stavka 1. ovoga članaka u slučaju izvršenja nužnih popravaka iz članka 25. stavka 3. ovoga Zakona odluka o s time povezanom povećanju iznosa pričuve može se donijeti uz suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 33% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.

Donošenje odluke prikupljanjem potpisa

Članak 36.

(1) Ako se zbog veličine zgrade ili iz drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke iz članka 35. ovoga Zakona, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik će za donošenje odluke pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži uz dokaz identiteta ili s elektroničkim potpisom.

(2) Odluka donesena na način iz stavka 1. ovoga članka je obvezujuća za sve suvlasnike.

(3) Predstavnik suvlasnika obvezan je odluku donesenu na način propisan odredbom stavka 1. ovoga članka objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži.

Obveze suvlasnika

Članak 37.

(1) Suvlasnik je obvezan:

1.   ponašati se u skladu sa ovim Zakonom i drugim važećim zakonima, međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika

2.   omogućavati upravljanje i održavanje zgrade

3.   održavati svoj posebni dio zgrade 

4.   obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade, odnosno vlasništvu posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene

5.   obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni broja osoba koje koriste posebni dio zgrade ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene. 

6.   obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene

7.   obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene

8.   dozvoliti ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju zgrade, odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja oštećenja ili kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika

9.   omogućiti izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i one koji se odnose ne održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika 

10.    osigurati nesmetani pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji

11.    obavijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi

12.    obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj adresi prebivanja ukoliko ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik

13.    prije prikupljanja potrebnih potpisa obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj namjeri da stan daje u kratkoročni najam ili u najam za radnike.

(2) Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.

(3) Suvlasnik koji postupi suprotno stavku 1. podstavcima 8. i 9. ovoga članka dužan je nadoknaditi suvlasnicima štetu koju zbog njegovog postupanja pretrpe.

(4)  Ako suvlasnik nanese štetu ili umanji svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika iste je obvezan otkloniti štetu ili podmiriti troškove popravka, sukladno propisima koji uređuju obvezne odnose.

(5) Građevinski radovi na zgradi smiju se izvoditi samo sukladno propisima koji uređuju područje gradnje. 

(6) U slučaju da je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, isti je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.

(7) U slučaju da suvlasnik onemogućava mirno održavanje sastanaka suvlasnika, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku pozivanja istoga na sastanke i tome prilagoditi način pozivanja na sastanak suvlasnika, a prema potrebi poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i učinkovitog upravljanja zgradom. 

(8) Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojim prisustvom omogućiti da ne dođe do remećenja javnog reda i mira i da se sastanak suvlasnika održi.

Predstavnik suvlasnika

Članak 38.

(1) Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi izabran na način da odluku o njegovom izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.

(2) U slučaju da nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika na način predviđen stavkom 1. ovoga članka, predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području nalazi zgrada. 

(3) Odluka o izboru predstavniku suvlasnika iz stavka 2. ovoga članka donosi se kvalificiranom većinom.

(4) Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

1.   zastupati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i međuvlasničkim ugovorom

2.   sazivati i voditi sastanak suvlasnika

3.   koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade

4.   supotpisivati s upraviteljem zgrade radne naloge vezane uz održavanje zgrade i kontrolirati njegovo izvršenje

5.   dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika, druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade te podatke o promjeni suvlasnika, odnosno vlasnika posebnog dijela zgrade

6.   nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike 

7.   u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade, uz ispunjen uvjet potrebnih suglasnosti suvlasnika

8.   otvoriti poseban račun za provedbu projekata za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade ako to ne učini upravitelj zgrade 

9.   izraditi kratki izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili putem elektroničke pošte do 1. veljače iduće godine

10.    potpisati ugovor za čišćenje zgrade

11.    izvijestiti suvlasnike o izdacima u iznosu većem od 2.000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja

12.    druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i određene međuvlasničkim ugovorom.

(5) Predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu s odredbama ovoga Zakona.

(6) Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti mogućnost da predstavnik suvlasnika, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, svrhovito i namjenski raspolaže s iznosima do najviše 2.000,00 eura mjesečno.

(7)  Iznimno ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, upravitelj je sve suvlasnike dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja. 

(8)  Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja iz stavka 6. ovoga članka, upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan obavijestiti sve suvlasnike o preuzimanju prava i obveza predstavnika suvlasnika i imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika. 

(9) Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva prava i obveze predstavnika suvlasnika iz stavka 4. ovoga članka te ostvaraju pravo na novčanu naknadu za svoj rad. 

Trajanje mandata predstavnika suvlasnika

Članak 39.

(1)  Mandat predstavniku suvlasnika prestaje:

-      opozivom

-      ostavkom ili

-      smrću.

(2)     Predstavnik suvlasnika podnosi ostavku u pisanom obliku i o podnošenju ostavke dužan je isti dan izvijestiti suvlasnike putem oglasne ploče i elektroničkom poštom, a upravitelja zgrade pisanim putem, poštom ili putem elektroničke pošte.

(3)     Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan dužan je suvlasnicima podnijeti izvješće o izvršenju programskih i ugovornih obveza vezanih za upravljanje i održavanje zgrade, sa stanjem na dan podnošenja ostavke.

(4)      Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan, pored izvješća iz stavka 3. ovoga članka dužan je u roku od tri radna dana predati upravitelju zagrade svu dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu, o čemu se sastavlja poseban primopredajni zapisnik.

(5)  Dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu iz stavka 4. ovoga članka upravitelj je dužan zadržati do obavijesti suvlasnika o imenovanju novoga predstavnika suvlasnika.

(6) Opoziv odluke o izboru predstavnika suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom.

Naknada za rad i sankcije za predstavnika suvlasnika

Članak 40. 

(1) Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika.

(2) Predstavnik suvlasnika koji prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze dužan je u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od jedne do najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan.

(3) Ako bi šteta nastala nemarom predstavnika suvlasnika bila većeg iznosa od onog koji se može naplatiti u skladu sa stavkom 2. ovoga članka, suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za naknadu štete od predstavnika suvlasnika.

(4) Ako predstavnik suvlasnika grubo zanemaruje svoje obveze, suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 33% ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 33% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, uputit će upozorenje predstavniku suvlasnika u kojem će biti naveden rok, koji ne može biti kraći od osam dana, da postupi u skladu sa svojim obvezama.

(5) Ako predstavnik suvlasnika ne postupi u skladu s upozorenjem iz stavka 4. ovoga članka, suvlasnici mogu donijeti odluku kojom će utvrditi grubo zanemarivanje obveze od strane predstavnika suvlasnika iz stavka 4. ovoga članka i odrediti iznos mjesečnih naknada sukladno stavku 2. ovoga članka koje je predstavnik suvlasnika dužan uplatiti u zajedničku pričuvu.

(6) Odluka o naknadama za predstavnika suvlasnika i odluke o sankcijama za predstavnika suvlasnika donose se natpolovičnom većinom suvlasnika.

(7) Grubim zanemarivanjem obveza predstavnika suvlasnika smatra se osobito:

1.       ako predstavnik suvlasnika ne pokuša sazvati i održati sastanak suvlasnika najmanje jednom godišnje

2.       ako ne obavijesti ostale suvlasnike o novonastalim okolnostima o kojima je morao obavijestiti suvlasnike, a osobito o izdacima u iznosu većem od 2.000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja 

3.       ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili višegodišnji programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u vezi s održavanjem zgrade nije donesen krivnjom predstavnika suvlasnika

4.       ako mu suvlasnik ili stanar prijavi štetu koja nastaje na posebnim ili na zajedničkim dijelovima zgrade zbog neispravnosti na zajedničkim dijelovima zgrade, a krivnjom predstavnika suvlasnika nastane šteta u većem obujmu od štete koja bi nastala da je predstavnik suvlasnika pravovremeno obavijestio upravitelja 

5.       ako predstavnik suvlasnika upravitelju ne dostavi odluku donesenu u vezi upravljanja i održavanje zgrade od strane suvlasnika

6.       ako predstavnik suvlasnika potpiše nalog za isplatu sredstava iz zajedničke pričuve koji nije bio ovlašten potpisati

7.       ako ne izradi izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini i isti ne dostavi suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničke pošte

8.       ako u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade, ukoliko je za to bio zadužen

9.       ako prilikom prestanka obveza predstavnika suvlasnika ne postupi u skladu s člankom 39. ovoga Zakona.

Vijeće suvlasnika

Članak 41.

(1) Ako se tako predvidi međuvlasničkim ugovorom, unutar zajednice suvlasnika se može osnovati Vijeće suvlasnika koje pruža stručnu pomoć predstavniku suvlasnika u obavljanju njegovih zadaća te nadzire rad predstavnika suvlasnika i upravitelja.

(2) Ako se osniva Vijeća suvlasnika, međuvlasničkim ugovorom potrebno je propisati:

-        mogućnost da se formira Vijeće suvlasnika

-        koje cjeline zgrade zastupaju pojedini članovi Vijeća suvlasnika

-        koliko najmanje i koliko najviše članova može imati Vijeće suvlasnika

-        način izbora predstavnika suvlasnika

-        način rada Vijeća suvlasnika

-        kvorum i potrebne većine za donošenje odluka.

(3) Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti da Vijeće suvlasnika donosi odluke koje su suvlasnici ovlašteni donositi, kao i ograničenja u odlukama koje Vijeće može donijeti.

(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, Vijeće suvlasnika ne može donositi odluke koje se donose kvalificiranom većinom suvlasnika.

(5) Odluku o izboru članova Vijeća suvlasnika za svaku pojedinu cjelinu donose suvlasnici te cjeline.

(6) Članovi Vijeća suvlasnika između sebe, natpolovičnom većinom izabranih članova Vijeća, biraju i opozivaju predsjednika Vijeća.

(7) Vijeće suvlasnika konstituira se izborom predsjednika Vijeća suvlasnika na prvoj sjednici koja se mora održati najkasnije 30 dana od dana donošenja Odluke o izboru Vijeća suvlasnika.

(8) Vijeće suvlasnika o svojem radu podnosi suvlasnicima kratko pisano izvješće najkasnije do 1. veljače tekuće godine za proteklu godinu.

(9) O sastanku Vijeća suvlasnika vodi se zapisnik, kojeg potpisuju predsjednik Vijeća suvlasnika ili druga osoba koja je sazvala sastanak i zapisničar.

Zamjenik predstavnika suvlasnika

Članak 42.

(1) Zamjenik predstavnika suvlasnika mijenja predstavnika suvlasnika u slučaju njegove spriječenosti i ima ista prava i obveze kao i predstavnik suvlasnika dok obavlja zamjenu te ga se bira odlukom natpolovične većine suvlasnika.

(2) Mogućnost imenovanja zamjenika suvlasnika, njegove ovlasti i naknada za njegov rad propisuju se međuvlasničkim ugovorom.

DIO ČETVRTI UPRAVLJANJE ZGRADOM

Obveza povjeravanja upravljanja zgradom

Članak 43.

(1) Suvlasnici zgrade, odnosno dijela zgrade obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade.

(2) Investitor novo izgrađene zgrade obvezan je poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti uporabne dozvole, osim u slučajevima kada nakon izgradnje investitor ostane jedini vlasnik.  

(3) Obveza iz stavka 1. ovoga članka ne odnosi se na zgrade čiji su suvlasnici bračni drugovi ili životni partneri i/ili osobe u međusobnom krvnom ili tazbinskom srodstvu. 

Ugovor o upravljanju zgradom

Članak 44.

(1)  Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom (u daljnjem tekstu: ugovor o upravljanju) kojega suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju ovoga Zakona.

(2) Ugovor o upravljanju obvezno sadrži:

1.       ugovorne strane

2.       mjesto i datum sklapanja 

3.       podatke o odluci suvlasnika o izboru, odnosno promjeni upravitelja zgrade i

4.       zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika.

5.       prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika

6.       iznos naknade za rad upravitelja zgrade 

7.       ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlašten za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade ako takve ima, te granice njegovih ovlasti

8.       uvjeti i način upravljanja zgradom

9.       uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve

10.    opis zgrade i građevne čestice zgrade

11.    popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade sa veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine.

(3) Ugovorom o upravljanju se razrađuju i:

1.     način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom

2.     pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima 

3.     druga pitanja.

Upravitelj zgrade

Članak 45.

(1) Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

(2) Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.

(3) Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.

(4) Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgrade te odluci suvlasnika.

Prinudni upravitelj zgrade

Članak 46.

(1) U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan ovim Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci od saznanja imenovat će rješenjem gradonačelnik grada, odnosno općinski načelnik, na čijem području se zgrada nalazi. 

(2) Za prinudnog upravitelja zgrade može se imenovati samo osoba koja ispunjava uvjete za upravitelja zgrade propisane ovim Zakonom.

(3) Prinudni upravitelj zgrade na temelju rješenja iz stavka 1. ovoga članka upravlja zgradom s pravima i obvezama upravitelja do preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novoizabranog upravitelja zgrade. 

(4) Protiv rješenja iz stavka 1. ovoga članka se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

(5) Prijedlog za imenovanje prinudnog upravitelja gradonačelniku grada odnosno općinski načelnik može podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, ali samo ako suvlasnici do dana prestanka ugovora nisu imenovali novog upravitelja.

(6) Prinudni upravitelj zgrade ima sva prava i obveze upravitelja zgrade iz članka 48. ovoga Zakona. 

Ukidanje rješenja o prinudnom upravitelju zgrade i određivanje novog prinudnog upravitelja zgrade

Članak 47.

(1) Gradonačelnik grada, odnosno općinski načelnik, na čijem području se zgrada nalazi rješenjem će ukinuti rješenje o prinudnom upravitelju zgrade ako:

1.   suvlasnici sklope ugovor o upravljanju u skladu s ovim Zakonom ili

2.   prinudni upravitelj zgrade ne upravlja zgradom u skladu s ovim Zakonom.

(2)  U slučaju iz stavka 1. točke 2. ovoga članka gradonačelnik grada, odnosno općinski načelnik, na čijem području se zgrada nalazi, će rješenjem odrediti novog prinudnog upravitelja zgrade.

(3) Protiv rješenja iz ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Prava i obveze upravitelja zgrade

Članak 48.

(1) Upravitelj zgrade u obavljanju svoje djelatnosti ima sljedeća prava i obveze:

1.           otvoriti i voditi poseban račun, podračun ili račun posebne namjene, te osigurati vođenje poslovanja svake nekretnine odvojeno od računa upravitelja

2.           osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i nužnih popravaka u skladu s godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, ili u slučaju potrebe ako je to u skladu s propisima

3.           osigurati poduzimanje aktivnosti radi investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade

4.           osigurati poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako vlasnik posebnog dijela isti ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva upravitelja zgrade

5.           osigurati mogućnost poduzimanja aktivnosti radi hitnih popravaka svaki dan u godini tijekom 24 sata

6.           osigurati hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, odnosno čim to okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja dopuste

7.           osigurati provedbu redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika

8.           predložiti iznos primjerene zajedničke pričuve za provedbu programa održavanja

9.           ažurno voditi evidenciju suvlasnika, odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade

10.        raspoređivati na suvlasnike i naplaćivati troškove zajedničke pričuve i druge zajedničke troškove nekretnine (zajednička potrošnja struje, vode, čišćenje zgrade) koji se plaćaju iz zajedničke pričuve 

11.        obavijestiti predstavnika suvlasnika i, po potrebi, poduzeti daljnje aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nije plaćeno šest obroka

12.        redovno podmirivati zajedničke troškove zgrade prema trećima sredstvima zajedničke pričuve

13.        izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine

14.        izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje, te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine

15.        pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim javnopravnim tijelima u svrhu upisa zgrade i njezinih posebnih dijelova u zemljišne knjige i katastar 

16.        ishoditi zajmove potrebne za financiranje održavanja zgrade u skladu s odlukom suvlasnika

17.        sklopiti ugovor o osiguranju u skladu s odlukom suvlasnika

18.         na zahtjev suvlasnika dati stručno pravno i tehničko mišljenje u vezi upravljanja i održavanja zgrade 

19.        u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata

20.        otvoriti poseban račun za provedbu projekata održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade 

21.        obavještavati suvlasnike zgrade putem predstavnika suvlasnika o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od dana izvršenja poslova 

22.        izraditi i suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostaviti do veljače tekuće godine godišnji izvještaj za proteklu godinu o upravljanju zgradom koji, uz ostalo, obavezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve, te podatke o načinu grijanja i potrošnji energenata po stambenoj jedinici

23.        u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrditi i izraditi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci

24.        na zahtjev suvlasnika dati na uvid i dostavu isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom i druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kada to suvlasnik zatraži

25.        minimalno jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade

26.        obavljati druge poslove određene ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava ili ugovorene međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima

27.        dostaviti jedinici lokalne samouprave svaki potpisani ugovor o upravljanju zgradom 

28.        u rokovima predviđenim ovim Zakonom podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika i u Registar upravitelja zgrada.

29.        dostaviti Ministarstvu do veljače tekuće godine zbirni tabelarni izvještaj za sve zgrade koje je imao na upravljanju protekle godine, na obrascu kojeg će Ministarstvo objaviti na svojoj mrežnoj stranici.

(2) Upravitelj zgrade je obvezan dostaviti izvješća iz stavka 1. točaka 22. i 29. ovoga članka i nadležnim tijelima jedinice lokalne samouprave.

(3) Za obavljanje poslova iz stavka 1. ovoga članka upravitelj zgrade ima pravo na naknadu sukladno ugovoru o upravljanju, odnosno sukladno cjeniku upravitelja.

(4) U slučaju stečaja ili ovrhe protiv upravitelja, sredstva koja su na računu zgrade nisu predmet stečajne mase i na njima se ne može provesti ovrha.

Način ostvarivanja prava i ispunjavanja obveza u obavljanju djelatnosti upravitelja zgrade

Članak 49.

(1) Prava i obveze iz članka 48. ovoga Zakona upravitelj zgrade može ostvarivati, odnosno ispunjavati vlastitim radom ako za to ispunjava propisane uvjete ili putem druge osobe koja za to ispunjava propisane uvjete, a koju je u tu svrhu ovlašten opunomoćiti kada je to potrebno.

(2) Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednosti veća od 2.500,00 eura upravitelj zgrade je obvezan zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.

(3) Prilikom ispunjavanja obveza iz ovoga članka upravitelj zgrade je obvezan pridržavati se uputa predstavnika suvlasnika ako je iste dobio.

Preuzimanje zgrade na upravljanje

Članak 50.

(1) Upravitelj zgrade preuzima zgradu na upravljanje na temelju ugovora o upravljanju.

(2) U slučaju promjene upravitelja novi upravitelj zgrade ne može preuzeti upravljanje ako ranijem upravitelju zgrade nije otkazan ugovor o upravljanju, odnosno raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim.

(3) Ranije izabrani upravitelj zgrade je dužan sredstva zajedničke pričuve utvrđena zapisnikom iz članka 48. stavka 1. točke 23. ovoga Zakona staviti na raspolaganje novoizabranom upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom.

(4) Raniji upravitelj dužan je novom upravitelju predati dokumentaciju vezanu uz predmete naplate zajedničke pričuve te svu tehničku, financijsku i drugu dokumentaciju vezanu uz zgradu koju je posjedovao u roku od 30 dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom.

DIO PETI NADZOR 

Članak 51.

Nadzor nad provedbom ovoga Zakona provodi Ministarstvo.

DIO ŠESTI PREKRŠAJNE ODREDBE

Prekršaji upravitelja

Članak 52.

(1) Novčanom kaznom u iznosu od 700,00 do 5.500,00 eura kaznit će se za prekršaj upravitelj zgrade pravna osoba ako:

1.       nadležnom područnom ured u za katastar, odnosno Gradskom ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba ne podnese zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika, odnosno ako ne prijavi svaku promjenu upisanih podataka u propisanom roku (članak 10. stavci 1. i 4. i članak 11. stavak 6.)

2.       ne otvori poseban račun, podračun ili račun posebne namjene (članak 48. stavak 1. točka 1.) 

3.       ne osigura hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, osim ako zbog to nije bio u mogućnosti zbog okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja (članak 48. stavak 1. točka 6.) 

4.       ne osigura provedbu redovitog pregleda ili izvanrednog pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika (članak 48. stavak 1. točka 7.)

5.       ne vodi ažurno evidencije suvlasnika, odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade (članak 48. stavak 1. točka 9.)

6.       ne raspoređuje ili ne naplaćuje troškove zajedničke pričuve ili druge zajedničke troškove nekretnine na suvlasnike (zajednička potrošnja struje, vode, čišćenje zgrade) koji se plaćaju iz zajedničke pričuve (članak 48. stavak 1. točka 10.)

7.       ne poduzme potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nije plaćeno šest obroka te na taj način izazove štetu zajednici suvlasnika (članak 48. stavak 1. točka 11.)

8.       ne izradi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade i ne dostavi ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine (članak 48. stavak 1. točka 13.)

9.       ne izradi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade i ne dostavi ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine (članak 48. stavak 1. točka 14.)

10.    na zahtjev predstavnika suvlasnika ne da stručno pravno i tehničko mišljenje u vezi upravljanja i održavanja zgrade (članak 48. stavak 1. točka 18.)

11.    u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade te ne sklopi ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata (članak 48. stavak 1. točka 19.)

12.    ne otvori poseban račun za provedbu projekata održavanja, obnove ili unaprjeđenja  svojstava zgrade (članak 48. stavak 1. točka 20.)

13.    ne izradi ili suvlasnicima, putem predstavnika suvlasnika, ne dostavi do veljače tekuće godine godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili ako taj izvještaj ne sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve te podatke o načinu grijanja i potrošnji energenata po stambenoj jedinici (članak 48. stavak 1. točka 22.)

14.    u suradnji s predstavnikom suvlasnika ne utvrdi ili ne izradi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci (članak 48. stavak 1. točka 23.)

15.    na zahtjev suvlasnika ne da na uvid ili ne omogući dostavu isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kada to suvlasnik zatraži (članak 48. stavak 1. točka 24.).

16.    ne izvrši godišnji pregled zgrade (članak 48. stavak 1. točka 25.)

17.    ne dostavi tražene podatke jedinici lokalne samouprave i zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika i u Registar upravitelja zgrada (članak 48. stavak 1. točke 27. i 29.)

18.    ranije izabrani upravitelj ne stavi na raspolaganje sredstva zajedničke pričuve novom upravitelju u roku od 30 dana od dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom (članak 50. stavak 2.)

19.    ranije izabrani upravitelj ne preda novom upravitelju dokumentaciju vezanu uz predmete naplate zajedničke pričuve te svu tehničku, financijsku i drugu dokumentaciju vezanu uz zgradu koju je posjedovao u roku od 30 dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom (članak 50. stavak 4.)

20.    ne dostavi jedinici lokalne samouprave u roku od 90 dana od stupanja na snagu pravilnika iz članka 62. stavka 2. ovoga Zakona evidenciju s nužnim podatcima o važećim ugovorima o upravljanju zgradama (članak 61. stavak 3.) 

21.    ne dostavi svim suvlasnicima u roku od 120 dana od stupanja na snagu ovoga zakona važeći kućni red i ne izloži isti u obliku zidne ploče na vidljivom mjestu u zajedničkom prostoru zgrade (članak 61. stavak 4.)

22.    ne podnese zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada u roku šest mjeseci od njihova ustrojavanja (članak 61. stavak 5.).

(2) Ako je upravitelj zgrade fizička osoba, za prekršaj propisan stavkom 1. ovoga članka kaznit će se novčanom kaznom u iznosu od 350,00 do 2.750,00 eura.

(3) Prije izricanja kazne iz stavka 1., odnosno stavka 2. ovoga članka, komunalni redar će upravitelju izreći prethodnu pisanu opomenu i dodijeliti mu primjeren rok da svoje postupanje uskladi s odredbama ovoga Zakona, a kazna će se izreći tek ako upravitelj u dodijeljenom roku ne postupi po zahtjevu komunalnog redara. 

(4) U slučaju da se izrekne kazna iz stavka 1. ovoga članka, novčanom kaznom u iznosu od 100,00 do 1.000,00 eura kaznit će se za prekršaj i odgovorna osoba u pravnoj osobi upravitelju zgrade. 

Prekršaji suvlasnika

Članak 53.

(1) Novčanom kaznom u iznosu od 400,00 do 5.500,00 eura kaznit će se za prekršaj:

-  suvlasnik koji odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne dozvoli ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju zgrade, odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika (članak 37. stavak 1. točka 8.)

- suvlasnik koji odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne omogući izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i one koji se odnose ne održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika (članak 37. stavak 1. točka 9.).

(2) Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako:

-      na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 19. stavak 2.)

-      na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje i obnovljive izvore energije odnosno antenske sustave (članak 19. stavak 4.).

(3) Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 2.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji ne osiguraju zgradu (članak 29.). 

(4) Novčanom kaznom u iznosu od 2.000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika za kratkoročni najam stanova i/ili najam stanova za radnike iznajme stan (članak 31.).

(5) Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedince lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada.

Prekršaji izvođača nezakonitih radova

Članak 54.

(1) Pravna osoba kaznit će se novčanom kaznom u iznosu od 5.500,00 eura do 10.000,00 eura, ako njezini djelatnici: 

-  u zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine odnosno u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža izvedu proreze za instalacije u zidovima i ugrade instalacijske ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada (članak 19. stavak 1.) 

-  na izgrađenim zgradama izvedu radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 19. stavak 2.)

-  na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postave uređaje za hlađenje. grijanje, obnovljive izvore energije te antenske sustave (članak 19. stavak 4.).

(2) Novčanom kaznom od 1.000,00 do 5.500,00 eura kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedince lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada.

Ovlasti komunalnih redara

Članak 55.

(1) Komunalni redari imaju ovlast obavljanja nadzora nad provedbom odredbi ovoga Zakona u skladu s ovlastima koje proizlaze iz zakona kojim se uređuje održavanje komunalnog reda.

(2) Mjere za otklanjanje uočenih nepravilnost ili druge mjere propisane ovim Zakonom fizičkim i pravnim osobama rješenjem naređuje komunalni redar.

(3) Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim Zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.

DIO SEDMI PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Ustrojavanje Registra zajednice suvlasnika i Registra upravitelja zgrada

Članak 56. 

Registar zajednice suvlasnika i Registar upravitelja zgrada ustrojava se u roku od godine dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju i održavanju zgrade

Članak 57.

(1) U roku od tri godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona suvlasnici sklapaju nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom.

(2) Međuvlasnički ugovori i ugovori sklopljeni s upraviteljima zgrada u pogledu održavanja i upravljanja zgradom prije stupanja na snagu ovoga Zakona vrijede do sklapanja novih ugovora, a najduže do isteka roka iz stavka 1. ovoga članka.

(3) Suvlasnici zgrade, odnosno dijela zgrade, koji nisu sklopili ugovor s upraviteljem zgrade do dana stupanja na snagu ovoga Zakona obvezni su poslove upravljanja i održavanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade na način propisan ovim Zakonom u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(4) Ako suvlasnici zgrade, odnosno dijela zgrade ne postupe sukladno odredbi stavka 2. ovoga članka postupa se sukladno odredbama ovoga Zakona kojim je uređeno određivanje prinudnog upravitelja.

Predstavnici suvlasnika u prijelaznom razdoblju

Članak 58.

Predstavnici suvlasnika izabrani do dana stupanja na snagu ovoga Zakona nastavljaju s radom kao predstavnici suvlasnika izabrani na temelju ovoga Zakona.

Preinaka tužbe u aktivnim sudskim postupcima

Članak 59.

(1) U sudskim postupcima koji su započeti, a nisu dovršeni do stupanja na snagu ovoga Zakona, tužitelj može sve do zaključenja glavne rasprave preinačiti tužbu na način da umjesto suvlasnika zgrade tuži zajednicu suvlasnika.

(2) U sudskim postupcima radi naplate zajedničke pričuve koji su započeti, a nisu dovršeni do stupanja na snagu ovoga Zakona, sve do zaključenja glavne rasprave moguće preinačiti tužbu na način da umjesto suvlasnika zgrade ili upravitelja zgrade u ime suvlasnika zgrade, kao tužitelj bude navedena zajednica suvlasnika.

(3) Za preinake tužbe prema stavcima 1. i 2. ovoga članka nije potreban pristanak tuženika, niti je potreban pristanak zajednice suvlasnika ako ona stupa na mjesto tužitelja.

(4) Zajednica suvlasnika koja stupa u parnicu umjesto suvlasnika mora primiti parnicu u onom stanju u kakvu se ona nalazi u trenutku kad u nju stupa.

(5) Protiv rješenja kojim se dopušta preinaka tužbe u smislu stavka 1. ovoga članka, posebna žalba nije dopuštena, već se rješenje prvostupanjskog suda može pobijati samo u žalbi protiv konačne odluke.

Prelazak računa pričuve na zajednicu suvlasnika

Članak 60.

Nakon osnivanja zajednice suvlasnika prava i obveze koje proizlaze iz zajedničke pričuve kao račun pričuve prelaze s pojedinih suvlasnika na zajednicu suvlasnika.

Upravitelji zgrade

Članak 61.

(1) Upravitelji zgrade koji su djelatnost upravljanja zgradama obavljali do stupanja na snagu ovoga Zakona nastavljaju obavljati djelatnost kao upravitelji zgrade na temelju ovoga Zakona.

(2) Upravitelji zgrade iz stavka 1. ovoga članka dužni su svoj rad uskladiti s ovim Zakonom u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Upravitelji zgrade dužni su evidenciju s nužnim podatcima o važećim ugovorima o upravljanju zgradama dostaviti jedinici lokalne samouprave u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(4) Upravitelji zgrade dužni su u roku od 120 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona svim suvlasnicima dostaviti novi kućni red i omogućiti u obliku zidne ploče njegovo trajno izlaganje na vidljivom mjestu u zajedničkom prostoru zgrade.

(5) Upravitelji zgrade dužni su u roku od šest mjeseci od ustrojavanja Registra podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika i u Registar upravitelja zgrada.

Donošenje podzakonskih propisa

Članak 62. 

(1) Vlada Republike Hrvatske donijet će u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona odluke iz članaka 20. stavka 3. i 21. stavka 5. ovoga Zakona. 

(2)  Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo će pravilnike iz članka 9. stavka 7., članka 11. stavka 8. te članka  30. stavka 8. ovoga Zakona donijeti u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Postupci u tijeku

Članak 63.

Postupci započeti do stupanja na snagu ovoga Zakona po odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10, 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17.) i Uredbe o održavanju zgrada („Narodne novine“, br. 64/97.) dovršit će se po odredbama tih propisa.

Stupanje na snagu Zakona

Članak 64

Ovaj Zakon objavit će se u Narodnim novinama, a stupa na snagu 1. siječnja 2025. 

NOVITETI ZAKONA UKRATKO:

• Uspostava zajednica suvlasnika i OIB
• Registar Zajednice suvlasnika i registar upravitelja
• Jasno propisane obaveze predstavnika suvlasnika, upravitelja, ali i suvlasnika
• Sankcije upravitelju, suvlasniku, ali i predstavniku suvlasnika
• Definiranje , način i vrijeme održavanja sastanka suvlasnika
• Definirani zajednički dijelovi
• Propisan minimalni iznos pričuve
• Uvođenje kvalificirane većine (80 posto)
• Traženje dozvole za kratkoročni najam i najam radnicima (kvalificirana većina)
• Definiranje vrsta održavanja zgrade

Pratite #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.