Zgrada nije samo stan, to je dioničko društvo

Stručnjaci su predstavili ideju, model „Zgrada d.d.“ Naime, sada kada zgrade dobivaju OIB i pravnu osobnost, postaju svojevrsna tvrtka s kojom će se moći lakše poslovati.

Na početku predavanja prezentaciju je održao Nebojša Vitez, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Porobija & Špoljarić. Govorio je o najvažnijim zakonskim novitetima koji su uvedeni novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu s prvim danom ove godine. 

Ovaj je Zakon po prvi put precizno definirao i regulirao Međuvlasnički ugovor, pričuvu, donošenje odluka, ulogu predstavnika suvlasnika, vijeće suvlasnika, kratkoročni najam i druge bitne stavke, a po prvi put su definirani i prekršaji suvlasnika, suvlasnika, upravitelja i izvođača radova, ali i sankcije - istaknuo je Vitez u svojoj prezentaciji.

Osim toga, Vitez je napomenuo da su prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada definirani zajednički dijelovi zgrade i to u nosiva konstrukcija zgrade, pokrov, prohodne i neprohodne zajedničke terase, pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata, vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade, ovojnica zgrade i slično. Naravno, suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom mogu i drugačije odrediti i dodati ono što je primjenjivo u njihovoj zgradi.

Općenito, novi je Zakon donio detaljniji normativni okvir primjeren novim izazovima, apsolutno zahtijeva poznavanje prava, svakako je izazov za upravitelje, ali i suvlasnike te je vrlo važno aktivno sudjelovanje pravne struke i maksimalno iskoristiti mogućnosti samoregulacije. 

PREUZMITE PREZENTACIJE

Kada je riječ o usporedbi zgrade i tvrtke, odnosno ideje o „Zgradi d.d.“ Ana Leko Vučković, savjetnica na ZGRADOnačelnik.hr-u, u svojoj je prezentaciji istaknula da svi mi kao suvlasnici stanova zapravo postajemo dioničari - naš stan je naš privatni prostor, ali fasada, krov, stubište, dvorište ili dizalo - to su zajednički resursi, u kojima svaki suvlasnik ima svoj udio. 

- Zgrade su danas sve kompleksniji sustavi - ako se ne održavaju troškovi rastu i vrijednost stanova pada. Ako se njima pak upravlja pametno, svi imamo koristi: ugodnije nam je živjeti, računi su niži, a vrijednost stanova raste - rekla je Leko Vučković. 

Natpolovična većina i promjena mentaliteta

Uslijedila je panel rasprava na kojoj su, pored odvjetnika Viteza, sudjelovali Vedrana Likan, predstavnica suvlasnika (Mali Vatikan u Zagrebu) i direktorica Colliersa i Boro Vujović, direktor i vlasnik Operete. Raspravu je moderirao Tin Bašić, savjetnik ZGRADOnačelnik.hr-a. 

Na panelu se govorilo o tome da je vrijeme da suvlasnici preuzmu odgovornost, počnu surađivati i kroje međuvlasničke ugovore po svojoj mjeri. Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada i rastuća svijest suvlasnika - sve to mijenja način na koji živimo u zgradama. No bez edukacije, povjerenja i motiviranih predstavnika suvlasnika, ni najbolji zakoni neće donijeti promjenu.

Na panelu posvećenom upravljanju zgradama, odvjetnik Vitez istaknuo je da je najvažnija novost u Zakonu donošenje odluka natpolovičnom većinom. To će, smatra, znatno ubrzati procese u zgradama i olakšati upravljanje.

- Glavni problem je nepoznavanje pravne regulative. Ljudi još uvijek očekuju da će netko drugi, poput nekadašnjeg SIZ-a, doći i popraviti kvarove. Propustili smo educirati suvlasnike o njihovim pravima i obvezama - upozorio je. Prema njegovim riječima, svaka zgrada mora imati međuvlasnički ugovor "skrojen po mjeri".

- Ako ljudi sudjeluju u njegovoj izradi, taj će dokument i poštovati. Tek tada on postaje alat, a ne formalnost - zaključuje Vitez.

Predstavnik suvlasnika - direktor bez plaće

Na pitanje "je li predstavnik suvlasnika zapravo direktor zgrade" najzorniji odgovor dala je Vedrana Likan, predstavnica u jednoj od najstarijih zgrada u Martićevoj ulici u Zagrebu - Malom Vatikanu (jedan od ulaza, op.ur.).

- Nakon potresa sam shvatila što sam zapravo kupila. Nisam planirala biti predstavnica, ali netko je morao preuzeti odgovornost. Taj posao radim kao direktorica: planiram, vodim sastanke, ishodujem financiranja, ali bez plaće, volontiram - kaže Likan.

Njezina zgrada (cijeli Mali Vatikan, op.ur.) ima 26 stubišta, više od 260 ključeva, nije etažirana i zaštićena je kao kulturno dobro.

- To je "dječji vrtić" u kojem je prosječna dob 65 godina. Ljude ne možete birati, ali ih možete educirati. Uvela sam red - sastanke, pripremu dokumenata, transparentnost. Povjerenje je najvažnije - istaknula je.

Kupci postaju svjesniji - važan je i okoliš, ne samo stan

Nebojša Vitez

Ana Leko Vučković

Nebojša Vitez

Ana Leko Vučković

Boro Vujović, Vedrana Likan, Nebojša Vitez, Tin Bašić

Publika na panel raspravi

Boro Vujović, Vedrana Likan, Nebojša Vitez, Tin Bašić

1. 
2. 
3. 
4. 
5. 
6. 
7. 

Na tržištu nekretnina događa se tihi, ali važan zaokret, upozorava Vujović.

- Još uvijek je više kupaca nego prodavatelja, no kupci su sve svjesniji. Više ne kupuju samo kvadrat i lokaciju, nego gledaju kako funkcionira zgrada, tko je predstavnik suvlasnika i ima li reda - kaže. U nekim se zgradama stanovi prodaju brže jer su zajednice dobro organizirane, dok se u drugima, čak i u boljim kvartovima, prodaja teško ostvaruje.

- Već sada se prodaje okoliš, a ne samo stan. Kada tržište prestane biti tržište prodavatelja, to će postati presudno - gdje i kako živiš - dodaje Vujović. Nadovezala se Likan kazavši da je zgrada, zapravo, dioničko društvo.

- O mom susjedu, stubištu i čistoći ovisi vrijednost mog kvadrata - naglasila je Likan.

Zakon kao alat za red, a ne rješenje

Sudionici su se složili da novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada može biti odličan alat za uvođenje reda, ali ne i čarobni štapić.

- Ljudi ne moraju znati sve, ali moraju razumjeti osnovno: da su oni ti koji odlučuju, a ne upravitelj ili netko treći - poručila je Likan.

Odvjetnik Vitez dodao je važnu poruku:

- Nemojte se bojati odvjetnika, angažirajte nas! Pravna pomoć pri izradi međuvlasničkog ugovora ili etažiranju može spriječiti sukobe i uštedjeti mnogo novca.

Edukacija i komunikacija kao temelj svake zgrade

Svi panelisti složili su se da uspješna zgrada počiva na edukaciji i komunikaciji. Predstavnik suvlasnika nije samo "servis" koji skuplja pričuvu, nego lider koji povezuje zajednicu.

- To nije superjunak, nego osoba koja mora znati objasniti, motivirati i pomiriti različite interese. A to zahtijeva znanje, strpljenje i empatiju - poručuje Likan. 

Kupci također prepoznaju važnost dobrog upravljanja.

- Ljudi danas pitaju: tko je upravitelj, koliko je pričuva, ima li plan ulaganja? To je sjajan pomak, jer pritisak tržišta tjera i druge zajednice da se urede - napominje Vujović.

Zaključak: Suvlasnici su temelj promjene

Sudionici panela jednoglasni su - novi Zakon otvara prostor, ali pravi pomak ovisi o nama.

- Nema institucije koja će riješiti naše zgrade umjesto nas. Kada to shvatimo, napravili smo prvi korak prema održivim i funkcionalnim zajednicama - zaključila je Likan.

Tržište, zakoni i svijest kupaca mijenjaju se, ali ključ uspjeha svake zgrade i dalje su ljudi, njihovo razumijevanje, povjerenje i spremnost da zajedno stvaraju dom vrijedan življenja.

Pogledajte obje prezentacije i raspravu :

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!