stara zgrada
Izvor: ZGRADOnačelnik.hr
Ana Šenija
POZIV NA UZBUNU

Zgrade u Hrvatskoj propadaju, ali zato automobile redovito servisiramo i održavamo!

Kako je moguće da svi redovito servisiramo automobile i vozimo ih na tehnički pregled točno kad je propisano, ali ne želimo to napraviti za zgrade u kojima živimo i stanove koje plaćamo neusporedivo više nego automobile koje vozimo?

Tema održavanja i pregleda građevina (posebice zgrada) uvijek je aktualna, ali nažalost sad je zbog potresa koji su nedavno pogodili Hrvatsku još aktualnija. Strašna nesreća koja se dogodila 2018. godine u Italiji kad se zbog jakog udara vjetra urušio vijadukt kod Genove i odnio više života i nanio veliku materijalnu štetu, posljedica je neodržavanja?

Zašto je važno održavati zgrade

Je li se to moglo spriječiti? I jesu li se žrtve hrvatskih potresa mogle spriječiti? Nažalost, to nikad nećemo saznati. Struka je s pravom jako zabrinuta za daljnju sigurnost građana Hrvatske kad su u pitanju prostori u kojima boravimo. Rečeno je to na radionici koju je organizirala Hrvatska gospodarska komora u srijedu, 15. prosinca 2021., na temu važnosti održavanja i redovitog pregleda građevina. Na radionicu su bili pozvani svi članovi HGK kojima bi na bilo koji način tema mogla koristiti, pa tako i agencije za nekretnine.

Kako kaže profesor Josip Atalić s Građevinskog fakulteta, nakon potresa, tijekom pregleda zgrada uočeno je da ima još mnogo prostora za napredovanje po pitanju sigurnosti zgrada. Konstatirao je da se ranije nisu radili redoviti pregledi zgrada i pri pregledu zgrada nakon potresa inženjeri nisu imali dovoljno podataka za precizne procjene. Procjene su napravljene samo na temelju onog što se zateklo na terenu u trenutku pregleda.

Predsjednik Udruženja tehničkog projektiranja pri HGK Ivan Markić naglasio je da je održavanje zgrada propisano Zakonom o gradnji, ali da se u praksi taj zakon ne provodi i da se ne kažnjavaju suvlasnici i vlasnici koji ga se ne drže, iako su kazne propisane. Redovito održavanje zgrade implicira i redovite preglede, ali se ti pregledi ne provode.

Međutim, Dražen Pomper iz Udruženja upravljanja zgradama pri HGK kaže da Zakon ne predviđa kako bi taj pregled trebao izgledati i što bi sve trebao sadržavati. Ustvrdio je da se u zgradama radi samo ono što se baš mora, npr. popravak neispravnog lifta.

Na radionici je sudjelovao i Krešimir Frančić iz Udruženja osiguravatelja pri HGK. Istaknuo je da su premije porasle nakon potresa jer je porastao i broj prodanih polica osiguranja od potresa. Iz toga se da zaključiti da su građani zabrinuti za svoju sigurnost i za sigurnost svoje imovine. Ali zašto nisu voljni djelovati preventivno? Naime, gotovo svi sudionici su se dotakli najvećeg problema kad su u pitanju redoviti pregledi i održavanje zgrada, a to je, nažalost, ljudski faktor.

Tako je Pomper naglasio da imaju jako veliki problem i kod hitnih situacija, npr. puknuće cijevi. Kaže da to nerijetko završava tako da se i po nekoliko dana čeka sudski nalog jer vlasnici stanova bez naloga ne žele pustiti nikoga u stan, čak ni policiju, pod raznim izgovorima, a šteta se povećava dok se čeka nalog.

I Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri HGK, je napomenuo da mu se kao stručnjaku za nekretnine čini da suvlasnici već pomalo zaboravljaju nesretne događaje iz 2020. i da su sve lošije raspoloženi prema prevenciji mogućih budućih šteta i katastrofa. Napomenuo je i da je cijela ta katastrofa utjecala na tržište nekretnina i da je jako važno biti svjestan da informacije koje se dobivaju iz medija, o tržištu nekretnina, nisu u skladu s realnošću. Istaknuo je važnost shvaćanja činjenice da rastom cijena nekretnina ne raste i samo tržište nekretnina. Što bi u praksi značilo da, pošto su u nekim kvartovima nakon potresa porasle cijene, to ne znači da se povećao i broj transakcija tj. broj prodanih/kupljenih nekretnina.

Isto tako, istaknuo je da se u javnosti krivo tumače rasponi cijena po kojima se trenutno nekretnine prodaju u Zagrebu. Centar Zagreba je stradao kao lokacija nakon potresa i kaže da je promet u tom dijelu grada pao i za 50 posto, a po nekim statistikama čak i više i da se kvadratni metar stana u centru Zagreba prodaje za 'debelo' ispod 2.000 eura. Nažalost, vlasnici takvih stanova ne mogu za dobiveni novac kupiti drugu, adekvatnu nekretninu i ta pojava na tržištu koči to tržište, što ide u prilog tvrdnji da porast cijena na nekim lokacijama ne znači i porast cijelog tržišta nekretnina.

Spomenuo je i nerealna očekivanja prodavatelja kad su u pitanju cijene nekretnina. Ta pojava također ne pomaže kad su u pitanju transakcije jer nekretnine s nerealno postavljenim cijenama neće biti prodane po tim cijenama. Ostat će na tržištu dok se prodavatelji ne odluče uskladiti s tržištem. Jer, kako Ranilović kaže, ljudi su sad uvjereni da je baš njihov stan najbolji.

A s obzirom na to da prodavatelji i vlasnici nekretnina, najčešće, nisu i građevinski stručnjaci te je njihova procjena nekretnine gotovo uvijek emotivna, a ne bazirana na činjenicama koje su dobivene iz nekog službenog dokumenta, dolazimo do zaključka da se o zgradama zapravo jako malo zna, a to je upravo zbog toga što ne postoji valjana dokumentacija koja prati zgrade od njihova nastanka pa do danas.

U arhivima se mogu naći dokumentacije koje su bile potrebne u određenom vremenu kad se zgrada gradila, međutim tu sve staje. Svi sudionici su se složili oko jednoga:

  • potrebno kreirati neku vrstu registra zgrada ili građevinsku iskaznicu koju bi se moglo povezati uz zemljišne knjige ili čak uz sustav e-nekretnine

Taj bi registar sadržavao:

  • sve detaljne informacije o zgradi:
    • nacrti
    • materijali od kojih je zgrada građena
    • debljina zidova
    • svi radovi koji su na zgradi obavljani
    • informacije o redovitim pregledima itd.

Dejan Lončarić, voditelj Grupacije dimnjačara, također napominje da ne postoji nikakav sustav ili baza podataka dimnjaka i da bi takav jedan registar bio nužan. Spomenuto je, da je, nažalost, s ovim zadnjim popisom stanovništva propuštena prilika da se napravi prvi korak u tom smjeru, a to je popis samih zgrada, za početak, koji zasad ne postoji.

Profesor Atalić je napomenuo da nam je, kao zemlji koja leži na trusnom području, potreban seizmički certifikat zgrade koji bi se izrađivao baš na temelju detaljnog pregleda i koji bi po izradi davao informaciju koliko je neka zgrada sigurna u slučaju seizmičkih kretanja. Takav certifikat, zajedno s registrom ili građevinskom iskaznicom zgrada, sigurno bi jako utjecao na tržište nekretnina, a i na cijene u ovom slučaju.

Istaknuo je to i Dubravko Ranilović. Najveće pitanje koje se tu postavlja je: kako motivirati vlasnike nekretnina da dobrovoljno sudjeluju u ovakvim promjenama i da daju svoj prilog napretku prema većoj vlastitoj sigurnosti? Nekoliko predavača postavilo je pitanje - kako je moguće da svi redovito servisiramo automobile i vozimo ih na tehnički pregled točno kad je propisano, ali ne želimo to napraviti za zgrade u kojima živimo i stanove koje plaćamo neusporedivo više nego automobile koje vozimo? 

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.