Kako smanjiti troškove u stanogradnji

Gotovo nema medija ili građana koji ne govori o drastičnom rastu cijena nekretnina i problemu priuštivosti. Iako su Hrvati u vrhu u vlasništvu neke vrste nekretnina i dalje je veliki broj onih kojima je kupnja nedostižna. A odnedavno i najam. Zašto je to tako ako:

• pada broj stanovnika (po posljednjem popisu stanovnika radi se o manjku od oko pola milijuna ljudi u razdoblju 2011.-2021.)
• i dalje se gradi (oko 100 tisuća dodatno sagrađenih jedinica u spomenutom razdoblju)
• ima mnogo praznih stanova po gradovima (prema podacima HEP-a radi se o 10 do 15 posto stambenog fonda u kojem nitko ne boravi)?

Prije nego što donesemo finalni zaključak, trebamo biti svjesni da:

• do kraja 2023. bit će izdano 150.000 radnih dozvola (strani radnici)
• u 2023. oko 3.000 studenata je u Zagrebu van studentskih domova
• kratkoročni (turistički) najam stanova buja (Split 8.400 stambenih jedinica, Dubrovnik 6.000 stambenih jedinica...)

Državni tajnik Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Željko Uhlir naglasio je - stanovanje je jedna od osnovnih ljudskih potreba, a dom predstavlja temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto.

Upravo na temu priuštivosti, cijenama i vrijednostima nekretnine, kupnje nekretnina ali i drugih problema koji se vežu na to, mnogi instituti su provodili različite studije, a i ZGRADOnačelnik.hr je objavio nekoliko zanimljivih tekstova:

• CIJENE NEKRETNINA - Očekuje se pad interesa za kupnju i teže financiranje
• Želite saznati koliko vrijedi vaša nekretnina? Za to vam treba stručnjak!
• Istraživanja IDIZ-a  - KVALITETA ŽIVOTA - Zgrade su najlošije ocijenjene
• Istraživanje EIZ-a - U Hrvatskoj se kvadrat stana može kupiti i za 10,8 eura
• Kako si uopće možemo priuštiti najam ili kupnju nekretnine?
• Uhlir: Kratkoročni najam stvara jako velike probleme
• Anketa ZGRADOnačelnik.hr-a - ISPUNITE ANKETU - Jeste li zadovoljni životom u zgradi

Nastavno na sve navedeno, nedavno je u HGK održan okrugli stol 'Kako smanjiti troškove u stanogradnji?', čiji je cilj bio utvrditi je li moguće i u kojoj mjeri smanjiti troškove u stanogradnji u kontekstu izrade Stambene politike RH, a okrugli stol bio je prvenstveno namijenjen projektantima i izvođačima radova. U programu su sudjelovali: 

• Katarina Sikavica, direktorica Sektora za graditeljstvo HGK

• Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

• Sunčica Radja iz Sektora za graditeljstvo HGK
• Branimir Rajčić s Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu
• Tomislav Kamenski iz tvrtke Kamgrad
• Ivan Markić iz tvrtke Prona-grad

Troškovi

Prvo trebamo biti svjesni što sve utječe na cijenu stana. To su:

• troškovi građevinskog zemljišta (10 posto)
• troškovi gradnje (75 posto)
• građevinski radovi (40 posto)
• instalacije (33 posto)
• obrtnički radovi (25 posto)
• okoliš
• financiranje gradnje (5 posto)
• dobit investitora i ostali troškovi

Kada bismo navedeno promatrali kao kružnu ekonomiju, uz troškove pripreme i građenja ubrajamo i one održavanja, rekonstrukcije, prenamjene i rušenja. Stoga, kada govorimo o troškovima gradnje i racionalizaciji građevinari kažu da na smanjenje troškova gradnje ne treba očekivati u skorijem razoblju jer na njih najviše utječu trošak rada i materijala.

A potrebno je četiri do pet godina dok se dobije uporabna dozvola za sagrađenu nekretninu. 

Što država može napraviti

Na izradu stambene politike države utječu i činjenice kao što su:

• u kojoj mjeri je država spremna da pokrije cijenu između priuštive i realne cijene
• porezna politika (poticajna ili restriktivna)
• prostor (gdje nešto izgraditi)

A potrebno je i utvrditi na kojim točkama je moguća racionalizacija, je li to kod projekata, odabira montažne ili polumontažne gradnje ili pak u kontekstu smanjenja lokalnih nameta.

Kvaliteta stanovanja sastoji se jednako od kvalitete urbanizma i gradnje kao i odnosa u zajednici. Stanogradnja utječe na gospodarstvo cijele države, a u stambenoj politici treba imati na umu i strane radnike, studente i kratkoročni (turistički) najam. Ne smije se ni zaboraviti na tri elementa priuštivog stanovanja:

• uključivost (svi si mogu priuštiti stanovanje)
• učinkovitost (naš građevinski sektor to može realizirati) i
• održivost (utjecaj na okoliš).

Stanovanje je osnovna ljudska potreba, a time u prvi plan dolaze kvaliteta i priuštivost. No svaka država mora iskrojiti svoju politiku prema vlastitim specifičnostima, iskustva drugih trebamo dobro proučiti, ali ne možemo sve kopirati već preuzeti ono što je adekvatno za nas. Treba biti svjestan činjenice da se posebno razlikujemo od ostatka Europe po svemu, a posebno ekonomski. A dijelimo različito kulturno, povijesno, političko i gospodarsko nasljeđe.

Jedna od najvažnijih poluga kojima se kreira stambena politika svake države je financiranje, a u Hrvatskoj ulaganje u priuštivo stanovanje iznosi tri posto BDP-a. Ako ćemo se uspoređivati s ostakom Europe, u Njemačkoj je to 7,2 posto, Austriji 5,3 posto no u Rumunjskoj 2,5 posto a u Grčkoj 1,3 posto.

Također, važno je dobro proučiti priuštivost stanovanja, tj. sagledati prosječnu plaću građanina u nekom gradu Hrvatske u omjeru s medijalnom cijenom stana u toj godini i onda vidjeti koliko netko kvadrata s tom plaćom može priuštiti jer promatrati priuštivost za npr. Dubrovnik, Zagreb, Gospić ili Vukovar nije isto.

Isto tako treba biti svjestan da ako imamo višak stanova npr. u Osijeku ne znači da ćemo popuniti time nedostatak stanova u Zagrebu. Da, može se i to, ali treba potražiti na sve načine izlaz iz situacije manjka stanova i priuštivost stanovanja.

Cijena građevinskog materijala i racionalizacija gradnje

Uz temu izrade Stambene politike RH, bilo je riječi i o stanju i trendovima cijena građevinskog materijala, kao i o racionalnom projektiranju zgrada, tipskim projektima, modularnoj gradnji te troškovima gradnje.

Svi znamo ga je cijena građevinskih materijala odletjela u nebo (u prosjeku radi se o poskupljenju od oko 30 posto) nakon pandemije i globalnih poremećaja nakon rata u Ukrajini što se može pratiti i kroz HGK-ovu uslugu Indeksa cijena građevinskih materijala koji omogućavaju naručiteljima provedbu postupaka priznanja razlike u cijeni i nastavak provedbe projekata.

Komora trenutno raspolaže s podacima za oko 130 proizvoda. A rast cijena gradnje nije samo do povećanja troškova materijala i rada. Jedino gdje je moguće smanjiti troškove je pri gradnji većeg objekta jer što je objekt veći, potreban je veći volumen materijala i može se utjecati na krajnju cijenu. No problem je što urbanističkim planovima, u svim gradovima Hrvatske nije moguće graditi visoke zgrade.

Tu su i zahtjevniji propisi za konstrukcije u kojima su poprilično strogi uvjeti za potres i minimalne armature kao i Tehnički propis o racionalnoj upotrebi energije gdje se propisuje upotreba debelih toplinskih izolacija i obnovljivih izvora energije, što također uzrokuje skupu gradnju. Možda je upravo tu moguća racionalizacija.

Stručnjaci koji pišu propise i norme ne vode brigu o cjenovnom učinku. Stručnjaci se vode maksimalnom sigurnosti ili maksimalnom uštedom energije. No, pitanje je vodi li se računa o ravnoteži svega toga u konačnici.

Ako stavimo po strani cijene materijala, važno je naglasiti da je problem priuštivog stanovanja složen i tražiti sinergiju svih struka i racionalizaciju gradnje. Iako se kod nas izbrusila racionalna gradnja i niti jedan investitor neće postupati neracionalno, treba racionalno planirati i raditi. Kako u POS gradnji, tako i u gradnji općenito.

Potrebno je izdvojiti i pojedinačna rješenja za nove probleme, izdvojiti najčešći tip gradnje s dobrim i lošim svojstvima. Stoga je potrebno racionalno projektiranje zgrada, uvidjeti koje greške je moguće izbjeći jer građevine danas sve više koštaju s obzirom na cijene materijala, sigurnosni standard i standard stanovanja. Imamo nešto kvalitetno i dugotrajno, ali fiksno i skupo, dok se prakse stanovanja i trendovi mijenjanju. Primjer je pandemija koja je promijenila prostore stanovanja i rada. 

Što se tiče tipskih projekata zgrada, projekte treba raditi da bi se iskoristila određena parcela i onda konstrukciju prilagoditi njoj. No često je problem za različite zemljišne parcele koristiti tipske projekte. Ako se pak razmišlja o modularnoj gradnji višestambenih zgrada, koja je danas popularna u mnogim državama među kojima je i Njemačka, stručnjaci su rekli da kod nas nije moguće tako graditi zbog mogućih potresa koje druge države nemaju.

Ono što je važno naglasiti prije svega, kažu stručnjaci, Hrvatskoj nedostaje dosta smjernica za projektiranje konstrukcija i standard stanovanja kako bi se jednostavnije i brže projektiralo.

Zaključak

Iako i danas mnogi gradovi u Hrvatskoj iz određenih razloga ne sudjeluju u izgradnji POS stanova (za kupnju ili za najam), za razliku od nekih drugih koji imaju sve više izgrađenih priuštivih stanova kroz zakonski regulirani POS, to se može očekivati i sa stambenom politikom. Treba imati na umu da bez sudjelovanja lokalne uprave nema priuštivog stanovanja. No, to je poznati problem i u svijetu. U svakom slučaju, sustavan pristup problematici stanovanja dat će znatno bolje rezultate nego kratkoročni neplanski zahvati.

Bez stambene politike države nije moguće postići priuštivo stanovanje za građane.

Zabranjeno je korištenje i prenošenje sadržaja ove stranice bez pismene potvrde ZGRADOnačenik.hr-a (Imanas4 d.o.o.). Za korištenje i prenošenje sadržaja potrebno je tražiti pismeno odobrenje na info@zgradonacelnik.hr. Pročitajte više o autorskom pravima, automatiziranom pristupu i strojnoj obradi sadržaja u Općim uvjetima korištenja.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!