POS PROGRAM - Kako izgraditi kuću uz pomoć države

Država je u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (članak 30, st. 3) propisala da se potiče gradnja i rekonstrukcija (dogradnja i nadogradnja) obiteljskih kuća u vlasništvu fizičkih osoba državljana Republike Hrvatske, koji grade novi stambeni prostor, a koji prvi puta stječu stan u obiteljskoj kući ili obiteljsku kuću u svom vlasništvu, odnosno koji nemaju odgovarajući stan.

Financijska sredstva osiguravaju se u Državnom proračunu RH i doznačuju se Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) u skladu s člankom 9.a Zakona temeljem 'Provedbenog programa društveno poticane stanogradnje' na osnovu prethodne suglasnosti ministra nadležnog za graditeljstvo.  

Dakle, 'Program B' POS-a omogućuje: 

• 2.a - izgradnju obiteljskih kuća
• 2.b - rekonstrukciju (dogradnja i nadogradnja) obiteljskih kuća
• 2.c - završetak započete gradnje obiteljskih kuća 

Kuća mora biti izgrađena temeljem Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje.

Tko ima pravo na kredit?

Pravo na kreditiranje imaju svi građani, državljani Republike Hrvatske koji nemaju vlastiti stambeni prostor, vlasnici neodgovarajućeg stambenog prostora (prema članku 21., stavku 4. Zakona) koji žele riješiti svoj stambeni status novom izgradnjom ili proširenjem postojećeg stambenog prostora u obiteljskoj kući u vlasništvu.

U slučajevima proširenja stana rekonstrukcijom (dogradnja i nadogradnja) kreditira se samo dodatna izgradnja.

Podnošenje zahtjeva i red prvenstva

Zahtjevi za financijska sredstva osigurana ovim Programom, kojim se fizičkim osobama omogućuje kreditiranje nove stambene izgradnje obiteljskih kuća prema 'Programu B', podnose se jedinicama lokalne samouprave (gradovi i općine). U slučaju kada JLS-i ne sudjeluju u provedbi 'Programa B', korisnici kredita zahtjeve podnose izravno APN-u.

Potpuni zahtjevi za kreditiranje odobravaju se prema vremenu zaprimanja, pozivi za dopunu zahtjeva za kredit upućuju se po redu zaprimanja, a odobravaju se redom prema vremenu kada su dopunjeni, odnosno kad je zahtjev potpun. 

Potpun zahtjev za kredit je onaj koji od trenutka podnošenja sadrži sve priloge propisane ovim Programom. 

Preuzmite zahtjev za kredit

Prilozi zahtjevu:

• dokaz vlasništva nekretnine – zemljišno-knjižni izvadak (bez tereta) ili dokaz da se ima pravo graditi na određenoj nekretnini
• rješenje o uvjetima građenja ili pravomoćna građevinska dozvola (akt na temelju kojeg se može izgraditi obiteljska kuća, dograditi ili nadograditi novi stambeni prostor na postojećoj obiteljskoj kući)
• idejni ili glavni projekt s izraženom neto korisnom površinom građevine za koju je izdan akt na temelju kojeg se može graditi
• vrsta izgradnje (izgradnja, nadogradnja, dogradnja, završetak započete gradnje)
• preslika domovnice podnositelja zahtjeva
• uvjerenje policijske uprave o prebivalištu za podnositelja zahtjeva i sve članove zajedničkog domaćinstva s podatkom od kad prebivaju na zajedničkoj adresi (ne starije od 30 dana)
• izjavu ovjerenu od javnog bilježnika danu pod materijalnom i kaznenom odgovornošću kojom podnositelj zahtjeva izjavljuje za sebe i sve članove zajedničkog domaćinstva navedene u zahtjevu da nemaju u vlasništvu odgovarajući stan ili kuću na području Republike Hrvatske
• dokaz o stalnim prihodima

Uvjetna suglasnost

Neovisno o sudjelovanju JLS-a u provedbi ovog Programa, APN na temelju dostavljenih potpunih zahtjeva za kreditiranje utvrđuje maksimalni iznos kredita i dostavlja korisniku kredita Uvjetnu suglasnost za kredit koja, među ostalim, sadrži popis potrebnih dokumenata i upute za daljnje postupanje Korisnika pri ishođenju kredita u banci (ovisno o vrsti izgradnje i hipotekarnog jamstva).

Dobivena Uvjetna suglasnost je preduvjet za provjeru kreditne sposobnosti kod poslovnih banaka s kojima je potpisan Ugovor o poslovnoj suradnji. Sastavni dio Uvjetne suglasnosti je i izračun maksimalne visine kredita zajedno s rokom otplate, kako bi se u skladu s izračunom provjerila kreditna sposobnost. 

Obrada dokumentacije 

Korisnici kredita kojima je izdana Uvjetna suglasnost dostavljaju APN-u dodatne dokumente na daljnju obradu. A ti dokumenti ovise o vrsti  instrumenta osiguranja kredita (hipotekarno jamstvo). 

Hipotekarno jamstvo je građevinsko zemljište ili poseban dio obiteljske kuće na kojem se gradi kreditirana nekretnina

• Ugovor o projektiranju sklopljen na tipskom obrascu ugovora APN-a ili valjan dokaz o plaćenim troškovima projektiranja prije realizacije kredita, ako korisnik želi povrat ranije izvršenih isplata.
• Iznimno, troškovi izrade projekta u slučajevima kada se kreditira dovršetak već započete izgradnje ne mogu se naplatiti iz kredita.
• Ugovor o obavljanju poslova tehničkog savjetovanja i stručnog nadzora nad izgradnjom sklopljen između korisnika kredita kao naručitelja s ovlaštenim inženjerom (u skladu s odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji), osim u slučajevima kad je korisnik kredita nadležni inženjer u skladu sa Zakonom. Ugovor se obvezno izrađuje na tipskom obrascu APN-a. Za izgradnju koja je već u tijeku i za koju je stručni nadzor ugovoren prije uključenja u 'Program B', podnositelj zahtjeva obvezan je zaključiti aneks ugovora o stručnom nadzoru prema tipskom obrascu ugovora APN-a kojim će regulirati izvršenje obveza tehničkog savjetovanja i stručnog nadzora sukladno odredbama 'Programa B'.
• Izjavu kojom ugovoreni ovlašteni nadzorni inženjer potvrđuje ukupnu cijenu izvođenja radova iz Ugovora o građenju i neto korisnu površinu građevine iz Projekta.
• Ponuda Izvođača koja prethodi ugovoru o građenju s:
• dokazom o ovlaštenju za obavljanje poslova koji su predmet ugovora sukladno odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji te Pravilnika o uvjetima i mjerilima za davanje suglasnosti za započinjanje obavljanja djelatnosti građenja
• potvrdom o izvedbi barem jedne obiteljske kuće, čija je izgradnja dovršena u zadnje tri godine, sa slikom izvedenog objekta i pozitivnim mišljenjem o kvaliteti izgrađene građevine od vlasnika za kojega se objekt gradio
• dokumentom kojim banke ili druge financijske institucije dokazuju solventnost izvoditelja radova (dokaz da poslovni račun izvoditelja nije u blokadi) u posljednjih 180 dana, ne stariji od 30 dana
• pismom namjere poslovne banke kojom potvrđuje da će izvoditelju radova izdati dva jamstva (za dobro izvršenje ugovornih obveza i otklanjanje nedostataka u jamstvenom roku)
• Ugovor o građenju zaključen na tipskom obrascu ugovora APN-a (privitak B/3) s ovlaštenim izvoditeljem radova, izrađen na temelju troškovnika projektiranih radova iz glavnog projekta ovjerenog po ovlaštenom nadzornom inženjeru. U ugovoru mora biti određen rok izgradnje kao i broj i iznos etapnih mjesečnih situacija kao osnova za naplatu radova. 

Korisnik kredita (naručitelj radova) i Izvođač radova, svoja prava i obveze oko dostave jamstava banke i oko obveze pribavljanja police osiguranja nekretnine od požara i pridruženih rizika vinkulirane u korist kreditora, detaljno uređuju Ugovorom o građenju.

Hipotekarno jamstvo za kredit je zamjenska nekretnina

• Troškovnik projektiranih radova iz glavnog projekta
• Ugovor o obavljanju poslova nadzora
• Dokaz o vlasništvu zamjenske nekretnine i izjava vlasnika zamjenske nekretnine ovjerena kod javnog bilježnika da se njegova nekretnina daje kao hipotekarni zalog za kredit korisnika
• Elaborat o procjeni vrijednosti zamjenske nekretnine (koji izrađuje odabrana Banka)
• Polica osiguranja nekretnine od požara i pridruženih rizika vinkulirana u korist kreditora za objekt na kojem se upisuje založno pravo
• Sve ostale elemente potrebne za ishođenje kredita utvrđuje Banka (koju je odabrao korisnik) iz 'Programa B' prema svojim kriterijima

Hipotekarno jamstvo kredita u slučaju završetka započete izgradnje

Ako Korisnik kredita želi putem kredita završiti ranije započetu obiteljsku kuću, procjenu vrijednosti nedovršene građevine sa zemljištem i infrastrukturom utvrđuje odabrana banka. 

Ako banka procijeni da postojeća vrijednost nekretnine nije dostatna kao hipotekarno jamstvo za oba kredita (zbroj kreditnih sredstava banke i APN) koja su potrebna za završetak izgradnje do potpunog dovršenja  (predanog završnog izvješća nadzornog inženjera o  izvedbi građevine nadležnom upravnom tijelu) dokumenti za daljnju obradu kredita istovjetni su kao u slučaju da je hipotekarno jamstvo građevinsko zemljište ili poseban dio obiteljske kuće na kojem se gradi kreditirana nekretnina. Predmet Ugovora o građenju su radovi potrebni za potpuni završetak započete izgradnje. 

Ako banka procijeni da je vrijednost nedovršene obiteljske kuće dostatna kao hipotekarno jamstvo za ukupni kredit kojim bi se dovršila izgradnja u potpunosti (predanog završnog izvješća nadzornog inženjera o izvedbi građevine nadležnom upravnom tijelu) dokumenti za daljnju obradu kredita istovjetni su kao u slučaju da je hipotekarno jamstvo za kredit zamjenska nekretnina. Vrijednost svih radova i usluga iz troškovnika završetka izgradnje dijeli se u dvije podjednake vrijednosne etape koje se utvrđuju Ugovorom o kreditu APN - Korisnik kredita. Ako je vrijednost radova završetka objekta manja od 50.000 kuna radovi se ne dijele u dvije etape. 

APN pregledava ispravnost i cjelovitost prispjele dokumentacije te utvrđuje konačnu visinu svih troškova koji se kreditiraju po Programu i izdaje Korisniku Odobrenje za kredit te ga upućuje na realizaciju kredita (ispitivanje kreditne sposobnosti, utvrđivanje vrijednosti založne nekretnine i potpisivanje ugovora o kreditu) u banku koju je potencijalni korisnik sam odabrao.

Odobrenje za kredit sadrži:

• ukupnu vrijednost i namjenu kredita
• vrstu založnog prava (na nekretnini na kojoj se gradi ili zamjenskoj nekretnini)
• vrijednost kredita koji odobrava APN
• naziv banke te vrijednost kredita koji odobrava banka
• vrijednost vlastitih sredstava korisnika kredita za izgradnju veću od kreditirane
• rok otplate kredita

Iznos kredita u Odobrenju iskazuje se u kunama, a za njih se u sklopljenim ugovorima o kreditu primjenjuje valutna klauzula vezana uz EURO, s otplatom obroka u kunskoj protuvrijednosti, prema srednjem tečaju HNB-a na dan uplate.

Obrada kredita u banci

U skladu s Ugovorom o poslovnoj suradnji koji je sklopljen između APN-a i banke te Odobrenja za kredit koje APN izdaje Korisniku kredita, banka utvrđuje kreditnu sposobnost korisnika, procjenjuje vrijednosti hipotekarnog jamstva i sklapa Ugovor o kreditu s korisnikom. Banka može za izvršenje radova/usluga korisniku kredita isplatiti dio kredita u gotovini prema svojim uvjetima.

Ukupna sredstva bankovnog kredita umanjena za isplaćenu gotovinu dostavljaju se na poseban račun APN-a otvoren u toj banci. Procijenjena vrijednost zamjenske nekretnine mora biti viša od ukupnog iznosa kredita (zbroj kreditnih sredstava banke i APN-a).

U slučajevima kada je namjena kredita dovršetak započete izgradnje, banka procjenjuje vrijednost nedovršene građevine po elementima (zemljište, infrastruktura, takse, doprinosi, dovršeni dijelovi građevine i sl.). Ako je ta vrijednost veća od vrijednosti ukupnog kredita (zbroj kreditnih sredstava banke i APN-a), nedovršena građevina može biti sredstvo osiguranja kredita (hipotekarno jamstvo). U procjeni se iskazuje postotak dovršenosti nedovršene gradnje prema ukupnoj gradnji, elaborat o procjeni dostavlja se APN-u, a trošak izrade elaborata snosi korisnik kredita.

Uvjeti kreditiranja

Opći uvjeti kreditiranja

• maksimalan rok otplate kredita je 31 godina (30 godina otplate i 1 godina počeka)
• Ugovor o kreditu između APN-a i Korisnika kredita sklapa se na tipskom obrascu APN-a
• visina ukupnog kredita utvrđuje se tako da se ukupan kredit (zbroj kreditnih sredstava banke i APN-a) odobrava isključivo prema troškovniku projektiranih radova iz Ugovora s izvođačem radova, Ugovora o obavljanju poslova tehničkog savjetovanja i stručnog nadzora i troškova projektiranja, a najviše do iznosa koji se utvrđuje prema Pravilniku ovisno o broju članova zajedničkog domaćinstva (kao umnožak pripadnih četvornih metara stambenog prostora s etalonskom cijenom građenja)
• kredit se sastoji od dva dijela:
• prvi dio kreditira banka s rokom obročne otplate do 20 godina, a u visini do 65 posto ukupno odobrenog iznosa; bankovna kreditna sredstva određuju poslovne banke prema uvjetima kreditiranja iz ponude APN-u koja se usklađuje svaka 3 mjeseca
• drugi dio kreditira APN s rokom otplate do maksimalno 15 godina, a u visini do 35 posto ukupno odobrenog iznosa s nepromjenjivom kamatnom stopom od 1 posto za vrijeme počeka i 3 posto za vrijeme otplate
• kao vlastito učešće korisnika kredita podrazumijeva se vlasništvo građevinskog zemljišta (ili vlasništvo posebnog dijela nekretnine na kojoj se radi nadogradnja ili dogradnja i završetak započete gradnje)
• krediti se odobravaju uz valutnu klauzulu vezanu na euro, a revalorizacija se provodi prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan dospijeća obveze
• maksimalan iznos kredita je 143.000 eura, a minimalan 9.000 eura
• u slučajevima kada Korisnik kredita realizira manji kredit od ukupnih troškova izgradnje dužan je priložiti Izjavu o posjedovanju razlike sredstava za dovršetak izgradnje
• u slučajevima rekonstrukcije (dogradnje i nadogradnje) neodgovarajuće obiteljske kuće radi povećanja površine kreditira se samo izgradnja razlike kvadrata između postojeće i odgovarajuće stambene površine sukladno odredbama Pravilnika
• podnositelj zahtjeva za kredit dužan je dostaviti potvrdu kreditne sposobnosti koju utvrđuje banka
• Sve troškove u vezi obrade kredita snosi podnositelj zahtjeva za kredit. Ako je iznos kredita manji od maksimalno mogućeg na odobreni kredit može se dodati paušal od 5.000 kuna za posredne troškove izgradnje koji se isplaćuju u gotovini.
• Rok u kojem korisnik kredita mora završiti gradnju objekta te iskoristiti sredstva kredita je DVIJE godine

Posebni uvjeti kreditiranja

Zalog je zemljište na kojem se gradi stambeni prostor

Odredbama Ugovora o građenju odredit će se obveza odabranog izvođača radova za dostavu jamstva za dobro izvršenje ugovora i jamstva za kvalitetu izvedenih radova u korist korisnika kredita kao Investitora poslova izgradnje te poslovne banke i APN-a kao kreditora i to:

• jamstvo poslovne banke za dobro izvršenje ugovora u iznosu od minimalno 5 posto vrijednosti ugovorenih radova s rokom važnosti do isplate cjelokupnog iznosa po okončanom obračunu svih izvedenih radova
• jamstvo poslovne banke za kvalitetu izvedenih radova na građevini u iznosu od minimalno 5 posto cjelokupno izvedenih radova, koje je uvjet za plaćanje po okončanom obračunu, izdano na rok važnosti od najmanje dvije godine po izdavanju akta za uporabu

Navedenu obvezu Izvođač može ispuniti i tako da da suglasnost da se kod plaćanja svake privremene situacije zadrži minimalno 5 posto ovjerenog iznosa svake privremene situacije, a po okončanoj će se situaciji, ako nema bankovnog jamstva, platiti najviše do 95 posto realizirane ukupne cijene građenja. Zadržani iznos platit će se po dostavi jamstva za kvalitetu izvedenih radova, odnosno po otklanjanju eventualnih nedostataka na građevini i isteku jamstvenog roka od dvije godine.

Odredbama Ugovora o stručnom nadzoru i Ugovora o projektiranju odredit će se obveza nadzornog inženjera i projektanta za davanje jamstva u korist Investitora:

• potvrde o zajamčenoj polici osiguranja od odgovornosti za štetu nastalu u obavljanju poslova projektiranja, stručnog nadzora, građenja i drugih poslova ovlaštenih arhitekata i inženjera u graditeljstvu
• jamstva za dobro izvršenje ugovora ako ga korisnik kredita želi ugovoriti

Zalog je zamjenska nekretnina

Dokaz o vlasništvu zamjenske nekretnine i izjavu vlasnika zamjenske nekretnine ovjerenu kod javnog bilježnika da se njegova nekretnina daje kao hipotekarni zalog za kredit korisnika. U ime kreditora banka procjenjuje vrijednost zamjenske nekretnine i kreditnu sposobnost korisnika prema svojim kriterijima koji ne smiju biti u suprotnosti s početnom ponudom banke i Ugovorom o poslovnoj suradnji.

Ukupna vrijednost izgradnje i iznos kredita

Visina potrebnih sredstava za izgradnju novih obiteljskih kuća utvrđuje se u skladu s prihvaćenim Ugovorom o građenju, nadzoru i projektiranju i drugim troškovima izgradnje. 

Maksimalni iznos kredita za izgradnju stambenog prostora određuje se prema kriterijima iz članka 3. i 4. Pravilnika odnosno prema broju članova zajedničkog domaćinstva i njima pripadnih neto korisnih površina pomnoženih s etalonskom cijenom građenja. Sve pripadne osnovne površine uvećavaju se za 35 posto. 

Maksimalna površina obiteljske kuće odnosno stambenog prostora u obiteljskoj kući čija se izgradnja kreditira po ovom Programu, može biti do 2,5 puta veća od Pravilnikom određene kvadrature utvrđene prema broju članova obiteljskog domaćinstva.

Uz direktne, mogu se kreditirati i posredni troškovi izgradnje. APN utvrđuje ukupnu vrijednost izgradnje koja sadrži direktne i posredne troškove i na temelju njih određuje iznos ukupnog kredita. 

Nadzor i kontrola

Nadzor nad provedbom 'Programa B' obavljaju kreditori, APN i Banka, a nadzor svrhovitog korištenja javnih i drugih sredstava provodi nadležno Ministarstvo.

APN će svakih šest mjeseci, a po potrebi i na poseban zahtjev nadležnog Ministarstva, izvještavati Ministarstvo o provedbi Programa. 

Korisnik kredita dužan je omogućiti ovlaštenoj osobi Ministarstva, APN-a i Banke nadzor odnosno kontrolu izvođenja radova u skladu s potpisanim Ugovorima.

Sadržaj je nastao u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.