STEČAJ ZAJEDNICE SUVLASNIKA - Da ili ne?

Nova pravila imaju cilj održanja i unapređenja kvalitetnog stanovanja u zgradama te olakšavanja i poticanja što boljeg i primjerenog održavanja zgrada. Naravno, značajan naglasak stavlja se na podizanje svijesti o tome da život u zgradama znači i nužan kompromis te obzirno ostvarenje prava uz jasnu poruku da se drugačije postupanje neće tolerirati, zbog čega je na važnosti dobio kućni red.

Naravno svakom novom zakonu koji "od nule" regulira neko pravno područje potrebno je značajno vrijeme (a često i izmjene i dopune tog zakona) da bi stvarno započeo živjeti u praksi. I to tako da oni na koje se pravila odnose prepoznaju i prihvate (da ne kažem - nauče), a sudovi da daju jasna tumačenja koja neće biti podložna različitim interpertacijama i bit će orijentir za daljnje ponašanje onih na koje se norme odnose.

Tako je i Zakon o upravljanju i održavanju zgrada Zakon kojem tek predstoji vrijeme u kojem će suvlasnici, upravitelji zgrada, predstavnici suvlasnika, ali i druge osobe na koje se odnosi prihvatiti pravila, shvatiti njihovo značenje i u skladu s njima postupati. Štoviše, izazov kod Zakona o upravljanju i održavanju zgrada je što nije u cijelosti "počeo od nule". Stoga će se brojne odredbe morati tumačiti u skladu s pravnom teorijom i propisima koji reguliraju pravno područje koje regulira taj Zakon, dok će se neke odredbe morati izravno primjenjivati. 

Pa je tako već i u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada propisano da se na sva pitanja koja nisu njime regulirana primjenjuju odredbe zakona kojima se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te odredbe kojima se uređuju pitanja prostornog uređenja i gradnje. Što se tiče zajednice suvlasnika, propisano je da se na sva pitanja koja nisu regulirana međuvlasničkim ugovorom primjenjuju na odgovarajući način odredbe Zakona o udrugama (uz napomenu da postoje i pitanja koja se ne mogu regulirati međuvlasničkim ugovorom, a vezano uz zajednicu suvlasnika te se primjenjuju propisi koji reguliraju ta pitanja). 

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Logično pitanje

Slijedom toga je u "prvim koracima" ovoga Zakona nastao niz pitanja i nepoznanica vezanih uz zajednicu suvlasnika kao jednu novu vrstu pravne osobe u pravnom poretku Republike Hrvatske. Naime, pravna osoba je oblik organiziranja i tvorevina kojoj pravni poredak svojim pravilima dodjeljuje i priznaje svojstvo subjekta u pravu ako su ispunjeni uvjeti koji se odnose na nastanak te pravne osobe, i koja kao takva može imati imovinu, zadužiti se, zarađivati (stvarati dobit), tužiti ili biti tužena, ovršiti ili biti ovršena, i na kraju zapošljavati, a moguće i bankrotirati.

Pratite temu #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Pa se stoga sasvim logično postavilo pitanje može li i zajednica suvlasnika zarađivati, zapošljavati i bankrotirati (ići u stečaj, op.ur.), zbog čega će se nad njom voditi predstečajni ili stečajni postupak. I s obzirom na to da Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada nije ništa posebno propisano, odgovor na sva ta pitanja je pozitivan.

Doduše, najviše zbunjuje činjenica kako može jedna pravna osoba koju čine suvlasnici zgrade i koja se osniva s ciljem lakšeg upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade (čitaj - naplata pričuve) završiti u stečaju. No kada se prouče norme koje reguliraju djelovanje zajednice suvlasnika nedvojbeno se može zaključiti da nad zajednicom suvlasnika može biti otvoren stečaj.

Nema odredbe

Naime, iako Zakon o upravljanju i održavanju zgrada ne sadrži odredbu o prestanku zajednice suvlasnika zbog stečaja, tu odredbu o prestanku udruge pokretanjem stečajnog postupka sadrži Zakon o udrugama, dok Stečajni zakon propisuje da se stečajni postupak može provesti nad pravnom osobom osim ako zakonom nije drugačije propisano. 

VAŽNO ZA ZNATI:
Zajednički prostori u zgradi su imovina suvlasnika,
a račun pričuve je imovina zajednice suvlasnika.

Dakle, da je zakonodavac htio da se nad zajednicom suvlasnika ne provodi stečaj, tada bi to i propisao. Doduše, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada te Registar zajednice suvlasnika ne predviđaju otvaranje stečaja kao podatak koji se upisuje u Registar zajednice suvlasnika. Ali to nije razlog da se zaključi kako nad zajednicom suvlasnika ne može biti otvoren stečaj. 

Također, ovaj Zakon određuje naziv zajednice kao "Zgrada" uz navođenje sjedišta što znači da u slučaju otvaranja stečaja nad zajednicom suvlasnika i njenim brisanjem iz sudskog registra okončanjem stečaja postaje upitno pod kojim nazivom će postojati nova zajednica suvlasnika (kako ne bi došlo do zabune u identifikaciji zbog istih naziva prijašnje i nove zajednice suvlasnika).

Najvažnije pitanje je - nastavlja li zajednica suvlasnika poslovanje naplatom pričuve i nakon otvaranja stečaja ili stečaj obuhvaća samo imovinu koju čine sredstva zatečena na računu pričuve? Opredjeljivanje za prvu opciju nije prihvatljivo za suvlasnike zgrade i protivno je cilju zbog kojeg je donesen Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (moguće potpuna "blokada" funkcioniranja zgrade). S druge, pak, strane opredjeljivanje za drugu opciju zajednicu suvlasnika čini potpuno neatraktivnom za financijsko tržište i zahtijevat će (vjerojatno) i obvezivanje suvlasnika zgrade u davanju osiguranja za naplatu potraživanja. 

PRESTANAK DJELOVANJA UDRUGE

I na kraju, jasnoće radi, potrebno je navesti da su razlozi zbog kojih se otvara stečaj prezaduženost i nesposobnost za plaćanje, a da je prijeteća nesposobnost za plaćanje razlog zbog kojeg se može voditi predstečajni postupak. Slijedom svega navedenog, o stečaju nad zajednicom suvlasnika se može voditi i predstečajni postupak. 

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas i na našem WhatsApp kanalu. Brže, jednostavnije, uvijek pri ruci.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.