Kako etažirati stan bez pristanka svih suvlasnika

Što nakon legalizacije građevine?

Nakon legalizacije objekta tj. nakon završenog postupka ozakonjenja nezakonito izgrađenog objekta ili njegovog dijela, sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama i ishođenja pravomoćnog Rješenja o izvedenom stanju potrebno je objekt upisati u katastar i zemljišne knjige.

Što je potrebno za upis legaliziranog objekta u katastar i zemljišne knjige?

Za sam upis legaliziranog objekta potrebno je napraviti Geodetski elaborat za evidentiranje, brisanje ili promjenu građevinske čestice. U sklopu Geodetskog elaborata izrađuju se Prijavni listovi za provedbu u zemljišnoj knjizi.

Nakon ovjere elaborata katastar izdaje Rješenje o upisu objekta, a kada ono postane pravomoćno, katastar službeno šalje Prijavne listove u zemljišno-knjižni odjel na provedbu, nakon čega će u zemljišnim knjigama biti upisan legalizirani objekt uz pozitivnu zabilježbu da je za objekt priloženo Rješenje o izvedenom stanju.

Kada je potrebno ishoditi Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice?

• ako je legalizirani objekt izgrađen na dvije ili više katastarskih čestica
• ako su na istoj katastarskoj čestici izgrađena dva ili više objekata koje građevinski, funkcionalno ili tehnološki nisu jedna cjelina
• ako je građevina izgrađena na katastarskoj čestici čija je površina manja ili veća od površine propisane prostornim planom uređenja grada ili općine u kojoj se objekt nalazi
• ako je postojeća katastarska čestica, na kojoj je izgrađen objekt, takva da se ne može smatrati zemljištem nužnim za redovitu uporabu te građevine

Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice upravni je postupak koji provodi nadležni ured državne uprave ili gradski ured za prostorno uređenje. Potrebno je priložiti posebnu geodetsku podlogu (skicu) katastarske čestice s prijedlogom formiranja jedinstvene građevinske čestice, izvod iz katastarskog plana, pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju, snimak izvedenog stanja, dokaz o pravnom interesu (vlasnički i posjedovni list) i dr. 

>>> SUVLASNIK - što smije, a što ne smije. I što MORA!

Nakon provedenog upravnog postupka nadležno tijelo izdaje Rješenje o utvrđivanju građevinske čestice koje će nakon pravomoćnosti biti neophodno za daljnji nastavak postupka upisa.

Kada je potrebno etažiranje?

Ako se legalizirani objekt sastoji od više stambenih ili poslovnih jedinica, pored upisa objekta u katastar i zemljišnu knjigu, preporučuje se provođenje postupka etažiranja kojim će se kompletan objekt podijeliti u više zasebnih jedinica. Cilj izrade i provedbe elaborata etažiranja, tj. Plana posebnih dijelova, je razdijeliti zajedničko vlasništvo na zasebne samostalne uporabne cjeline.

Kada se etažiranje provede, svaki suvlasnik može samostalno raspolagati svojim posebnim dijelom.

Kako se provodi etažiranje?

Etažni elaborat izrađuje sudski vještak građevinske struke ili ovlašteni projektanti. Etažni elaborat se predaje u područni ured za prostorno uređenje koji izdaje potvrdu o samostalnim uporabnim cjelinama.

Pored navedenog, potrebno je sastaviti i ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice ili očitovanje volje (su)vlasnika.

>>> Mora li zgrada imati upravitelja? Mora, ALI...

Na kraju se elaborat, potvrda područnog ureda za prostorno uređenje i ugovor o razvrgnuću odnosno očitovanje volje (su)vlasnika uz zahtjev, treba predati u zemljišnoknjižni odjel nadležnog suda na provedbu. Nakon toga, a sukladno vlasničkom listu za sve stambene i poslovne jedinice, etažiranje se provodi u katastru. Tek tada je postupak u cijelosti okončan.

Što se sve može etažirati?

Etažirati se mogu objekti s 2 i više stanova i poslovnih prostora, kao i velike zgrade sa stotinama stanova i poslovnih prostora.

Etažirati se mogu:

• stanovi
• poslovni prostori
• parkirna mjesta
• garaže
• pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama kao što su balkoni, terase, podrumske i tavanske prostorije, kućni vrtovi i dr

Etažiranje objekta bez suglasnost svih suvlasnika

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predviđa mogućnost razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine, odnosno etažnog vlasništva.

Osnova i pravni temelj uspostave etažnog vlasništva je pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine. Uz to je potrebna i potvrda nadležnog tijela da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina te je potrebno da sud pravomoćno utvrdi korisne vrijednosti stana, odnosno druge prostorije, radi utvrđivanja radi li se o odgovarajućem suvlasničkom dijelu.

>>> MEĐUVLASNIČKI UGOVOR - Kako se donosi, što mora sadržavati, koje su posljedice

Dakle zakon propisuje da je za uspostavu vlasništva posebnog dijela potrebna suglasnost svih suvlasnika, a da je pojedini suvlasnik može uskratiti samo ako bi se traženom uspostavom etažnog vlasništva ograničila ili isključila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela.

Sudovi su ranije, u slučaju izostanka suglasnosti svih suvlasnika odbijali prihvatiti razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva kao valjani način razvrgnuća suvlasničke zajednice. Međutim, Vrhovni sud Republike Hrvatske je u svojoj odluci Rev-1553/13-2 od 8. siječnja 2014. zaključio da je uspostava etažnog vlasništva u sudskom postupku moguća bez suglasnosti nekog od suvlasnika te da je upravo to svrha odredaba ZVDSP o sudskom načinu razvrgnuća.

Dakle, suvlasnik može uskratiti suglasnost za uspostavu etažnog vlasništva samo u slučaju kada bi takva uspostava etažnog vlasništva ograničila ili isključila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela. 

Ako sud utvrdi da uspostava etažnog vlasništva nije na štetu suvlasnika koji se protivi razvrgnuću te da su ispunjene sve ostale pretpostavke za razvrgnuće, nema zapreke da se suvlasniku koji traži razvrgnuće onemogućuje da ga traži uspostavom etažnog vlasništva jer je upravo svrha odredaba o sudskom razvrgnuću da se ono provodi kada o razvrgnuću nema suglasnosti između suvlasnika. 

Sudsko razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva provodi se po pravilima izvanparničnog postupka, i to ako među strankama nema spora o predmetu razvrgnuća, pravu suvlasništva predmeta razvrgnuća i suvlasničkim omjerima.

Ako o navedenim pitanjima postoji spor, navedeno se rješava u parničnom postupku.

>>> DONOŠENJE ODLUKA - Kojim postotcima suvlasničkih udjela se donosi koja odluka

Tko pokreće postupak

• suvlasnik koji ima odgovarajući suvlasnički dio
• zajednički vlasnici koji imaju odgovarajući suvlasnički dio
• suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi zajedno ukupno iznose koliko i odgovarajući suvlasnički dio

Što utvrđuje sud prije donošenja odluke

Kada ne postoji suglasnost svih suvlasnika, sud utvrđuje je li suvlasnički dio osobe koja predlaže razvrgnuće odgovarajući u smislu odredaba Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te izvodi dokaz vještačenjem. 

Sljedeći korak je izrada elaborata etažiranja odnosno plana uspostave vlasništva posebnih dijelova nekretnine. Vještak u elaboratu popisuje i opisuje buduće posebne dijelove zgrade, njihove korisne površine, određuje učešće korisnih površina u idealnim dijelovima nekretnine i određuje korisne vrijednosti budućih posebnih dijelova.

Navedeni elaborat potvrđuje nadležno tijelo koje utvrđuje činjenice da posebni dijelovi nekretnine, kako su opisani i popisani u elaboratu etažiranja, predstavljaju samostalne uporabne cjeline te da je predmetna građevina u cijelosti legalno izgrađena. 

Sud bi trebao odlučiti o prigovoru suvlasnika koji se protivi razvrgnuću, odnosno utvrditi razloge protivljenja, kao i jesu li ti razlozi osnovani. Sud temeljem provedenog postupka i dokaza, donosi odluku.

Svrha opisanog postupka sudskog razvrgnuća suvlasništva je omogućavanje razvrgnuća kada nema suglasnosti svih suvlasnika.

*tekst je napisao Petar Petrić, odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o., info@petric-kajic.hr. Tekst nije pravno mišljenje niti pravni savjet!

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.