Suvlasnik, predstavnik, upravitelj - u Hrvatskoj je sve nakaradno postavljeno

Ljetno je doba, kako kažu 'sezona kiselih krastavaca', kada se zbog godišnjih odmora mnoge aktivnosti značajno usporavaju pa stoga nisam ni na stranicama ZGRADOnačelnika očekivao neke novosti i nisam ih posjećivao. Učinio sam to ovih dana i primijetio sam nekoliko novih članaka u vezi 'zakona o održavanju zgrada'.

Komentar na prvi tekst:

U članku koji mi je posebno privukao pažnju, već u naslovu kažete: 'Ne treba nam zakon o upravljanju i održavanju, treba nam zakon o zgradama'. Zatim: ... 'Ovo je prijedlog za izradu nove regulative, ovo je prijedlog novog pravnog subjekta u Hrvatskoj - ZGRADA.
... zašto ne bismo uveli novi pravni oblik - ZGD - zgrada.

Na ovo ja bih imao slijedeću primjedbu:

• ne zakon o zgradama i ne pravni oblik ZGD - zgrada
• već zakon o zajednicama etažnih vlasnika (ili ako hoćete o suvlasničkim zajednicama) i pravni oblik zajednica etažnih vlasnika - ZEV (ili ako hoćete suvlasnička zajednica - SZ).

Naime, ako usporedite mnoge zakone iz članica EU (one koji se odnose na upravljanje imovinom u vlasništvu više osoba, a poglavito one koji posebno reguliraju imovinu kakve su zgrade) vidjet ćete da svi ti zakoni zapravo imaju kao subjekte vlasnike stanova/poslovnih prostora i njihove organizirane zajednice, a nikako zgrade! Dakle, ti zakoni reguliraju prava pojedinih suvlasnika i njihove međusobne obveze kao i njihove zajednice prema trećima.

Da predočim bolje tu logiku, nadovezat ću se na navod iz istog članka:

'Kako imamo

• d.d. - dioničko društvo
• d.o.o. - društvo s ograničenom odgovornošću
• j.d.o.o. - jednostavno društvo s ograničenom odgovornošću
• k.d. - komanditno društvo
• Obrt
• Zadruge, Ortaštva, Registar poreznih obveznika (RPO), Obiteljska poljoprivredna gospodarstva (OPG), Udruge, Ustanove, Zaklade, Fondacije

itd...'

Razmislite malo, ustvari ste naveli, a drugačije i niste mogli, društva i udruge fizičkih osoba (katkada, uz fizičke osobe, udjela u njima mogu imati i pravne osobe) koje su se udružile u pravnu osobu, u svrhu upravljanja zajedničkim sredstvima (prvenstveno novčanim) radi postizanja zajedničkih ciljeva kao što su npr. proizvodnja ili trgovina, radi stjecanja zajedničkih dobiti itd.

Praktički sve gore spomenute pravne osobe najčešće su vlasnice zgrada u kojima imaju sjedište ili u kojima proizvode ili trguju, ali se one pravno ne mogu nikada poistovjetiti s njihovim nekretninama. Pravna osoba može stjecati i otuđiti nekretninu, obrnuto nije moguće. Isti princip vrijedi i za zajednice vlasnika stanova i poslovnih prostora!

Treba imati na umu da u većini članica Unije (za bivše socijalističke zemlje nisam siguran), koje imaju dobro utemeljena građanska društva, zgrade su u pravilu etažirane, stoga tamo nije nužno naglašavati taj pravni aspekt. U tim zemljama kada u kolokvijalnom govoru ili čak u zakonu koriste neki od naziva poput zajednica suvlasnika, suvlasnička zajednica, zajednica vlasnika stanova, zajednička nekretnina itd. posve je jasno da se, ustvari, referiraju na zajednicu etažnih vlasnika.

Nedovoljno upućene u terminologiju europske prakse mogu zbuniti ti različiti nazivi za iste pojmove, a pogotovo zato što se neki od njih, u specifičnim kontekstima, koriste u prenesenom smislu za označavanje pojma etažirane zgrade.

U slijedećoj tablici uspoređujem nazivlje u pet članica EU:

U tekstu također navodite: 'Kako doznajemo, Ministarstvo pravosuđa vratilo je Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine taj zakon na doradu, a možda će se morati i ponovno pisati...' 

S time se potpuno slažem i drago mi je da su mjerodavni konačno došli do takvog zaključka. Kada smo već čekali toliko vremena da se ovo pitanje riješi, bolje je da čekamo još šest mjeseci ili godinu dana pa da zaista dobijemo nešto valjano, nego da zbog inzistiranja na zacrtanom roku ponovno naprave neku spačku.

Komentar na drugi tekst:

U drugom članku: 'Zgrada je zapravo tvrtka, ali u Hrvatskoj defektna tvrtka', našao sam više zanimljivih teza koje stoje. Posebno bih istaknuo onu da lokalne samouprave nisu odradile posao pretvorbe stambenog vlasništva na kvalitetan način i da se nisu nikada prilagodile novonastalom stanju.

No ne bih se nikako složio s tezom koja sugerira da dosadašnja predložena rješenja teže reguliranju svega i svačega kako bi sve bilo regulirano unikatno za sve višestambene objekte koji očito nisu jednaki. Stvari su upravo suprotne.

OSNOVA ZA ODLUKE

Rješenja koja Ministarstvo nudi reguliraju premalo situacija koje se već događaju ili koje bi se u zajednicama suvlasnika mogle događati u budućnosti. Što više mogućih slučajeva zakon obuhvaća to je on bolji i nikako se ne može tvrditi da zbog toga materiju uređuje 'unikatno'.

Naprotiv, europska praksa je desetljećima vrlo jasno pokazala, da temeljiti i detaljno razrađeni zakoni, ne samo zajednicama suvlasnika i upraviteljima, već i sucima pružaju kvalitetniju osnovu za donošenje odluka te da se na svaku zajednicu suvlasnika primjenjuju samo one odredbe koje odgovaraju specifičnosti njene nekretnine.

Kako i sami kažete u članku o Zakonu o obnovi: 'Ne treba izmišljati toplu vodu, dovoljno je pogledati što su drugi radili i to, uz manje preinake, prekopirati'.

Komentar na treći tekst:

U trećem članku: 'Glavni problem u neodržavanju zgrada su suvlasnici' autorica je iznijela slijedeću tvrdnju:

'Zakon umjesto da decidirano propiše da su suvlasnici glavni i odgovorni za upravljanje i održavanje zgrade (...) sav teret odgovornosti za (ne) poduzimanje stavlja na predstavnika suvlasnika i upravitelja... Kao da se ignorira da je predstavnik suvlasnika ujedno i suvlasnik u zgradi.'

To naprosto nije istina! ZOV, iako je u mnogo čemu nedorečen i u nekim odredbama čak nespretno formuliran, u člancima 80., 85. i 86., sasvim jasno stavlja odgovornost za upravljanje poslovima suvlasničke zajednice, a posebno za održavanje zgrade na sve suvlasnike. U ZOV-u ne vidim niti jednu jedinu odredbu na kojoj bi se mogla temeljiti ideja da ovaj zakon svu odgovornost za održavanje stavlja na predstavnika suvlasnika ili upravitelja. Tko tvrdi suprotno očito nije pažljivo pročitao Zakon, već zaključke donosi isključivo na osnovu nakaradne prakse.

Jedina odredba, u cijelom Zakonu, u kojoj se spominje: 'suvlasnik koji je ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika' je 2. stavak članka 375. u Glavi IZVRŠAVANJE OVLASTI GLEDE CIJELE NEKRETNINE U PRIJELAZNOM RAZDOBLJU. U toj se odredbi navodi da međuvlasnički ugovor iz stavka 1. istog članka, osim drugih elemenata mora sadržavati i ime takve osobe i granice njenih ovlasti, međutim, osim općih ovlasti predstavljanja i zastupanja, dakle govoriti, prenositi informacije i po nalogu potpisivati, ne navodi se niti jedna specifična ovlast.

ISKLJUČITI IZ ZAKONA

Iz formulacije članka više je nego jasno vidljivo da je suvlasnička zajednica ta koja mora definirati, u međuvlasničkom ugovoru, specifične ovlasti koje će dati svom predstavniku iz redova suvlasnika i granice tih ovlasti, a iz toga slijedi da prema ZOV-u suvlasnik koji je ovlašten da ih predstavlja nema ni po čemu odgovornost veću od bilo kojeg drugog suvlasnika.

Posve je druga priča što si preveliki broj pojedinaca koji su imenovani na tu funkciju sami pripisuju ili im lijeni suvlasnici pripisuju ovlasti koje im ni ZOV ni međuvlasnički ugovor ne daju. Upravitelji se po tome uvijek prave englezi. Zato ne vidim nikakve potrebe da bi ih se trebalo u novom zakonu od ičega rasteretiti ili zaštiti. Njih treba iz zakona posve isključiti.

Što se pak upravitelja i upravljanja tiče imamo više odredbi koje ih definiraju.

• U 1. stavku članka 44. piše: 'Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik...'
• dok u stavku 4. slijedi: 'Odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku.',
• a stavak 1. članka 45. nastavlja: 'Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika...'.
• Članak 60. u 1. stavku govori: 'Svaki zajednički vlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima',
• a u 2. stavku: 'Zajedničkom stvari upravljaju zajedničari zajednički, donoseći sve odluke sporazumno, ako odlučivanje nije povjereno upravitelju'.
• Nadalje, članak 90. u 3. stavku navodi: 'Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.'

Upraviteljeve dužnosti i ovlasti su nešto šire definirane najprije u članku 93. gdje se naglašava da upravitelj upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, da se njegov odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninom ravna po općim pravilima o zastupanju i posebnim pravilima o upravitelju kojega postavljaju suvlasnici, da je obvezan čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika.

Vraćamo se opet na prijelazno razdoblje: 2. stavak članka 375. također navodi da međuvlasnički ugovor mora sadržavati i pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom (upravitelj) te opseg poslova koje će ta osoba obavljati kao i njenu odgovornost za obavljanje tih poslova.

Članak 378. stavak 3. ponavlja da upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom, a članak 379. govori da je upravitelj dužan brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje.

POTICATI NA ODLUKE

Da zaključim, iz navedenih odredbi koje definiraju i upravljanje i upravitelja opet posve jasno proizlazi da je težište odgovornosti za upravljanje pa stoga i za sam rad upravitelja, a tako i za održavanje zgrade, stavljeno na teret svih suvlasnika. Upravitelj, u skladu sa Zakonom, ali i s međuvlasničkim ugovorom, ima odgovornost za sprovođenje u djelo odluka suvlasnika. Ovlašten je reagirati samostalno samo u slučajevima najveće hitnoće.

Odredbu iz članka 379. treba interpretirati u smislu da je upravitelj dužan biti stalno informiran o fizičkom stanju zgrade i njenih zajedničkih instalacija i po potrebi poticati suvlasnike da donose odluke o pokretanju nužnih radnji za održavanje. Dakle, nema govora ni da je sav teret odgovornosti za (ne)poduzimanje radnji za održavanje zgrade stavljen na upravitelja. 

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.