Zakon o upravljanju i održavanju zgrada mora biti poput prometnih znakova - jasan i nedvosmislen! A on to nije!

Iako treba priznati da su učinjeni neki pozitivni pomaci u odnosu na prethodnu radnu verziju koja je pred par godina objavljena upravo na ovim stranicama, mene je osobno duboko razočarao. Još jednom sam dobio potvrdu da njegovi autori nisu kod kuće s ovom tematikom i da nisu izvukli pouku ni iz pravnih problema koji su isplivali na površinu nakon potresa u Zagrebu i Banovini. Za njih su valjda zgrade vječne, ne postoje poplave, ni potresi, ni požari.

Uprkos uvjeravanjima da će popuniti sadašnje zakonske praznine, propusti su još uvijek preveliki. Struktura prijedloga je neuredna i tekst sadrži dosta grešaka. Kada se poziva na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima korištena je nova kratica „ZV“ usprkos činjenici da već godinama desetljećima Ustavni sud RH i drugi sudovi u svojim presudama koriste kraticu „ZOViDSP“. Sve u svemu taj je prijedlog još daleko od toga da bude spreman za slanje u sabororsku proceduru.

Suvlasnici jedini odgovorni

Zakon koji regulira odnose među vlasnicima posebnih dijelova zgrada trebao bi postati neka vrsta njihove "svete knjige". U našim sadašnjim uvjetima je posebno važno da zakon djeluje odgojno kako bi suvlasnici konačno shvatili da nisu najmoprimci u svojim zgradama i da su kao vlasnici privatne imovine jedini odgovorni za upravljanje onim dijelovima zgrada koje dijele s drugima suvlasnicima te da su upravitelji, uprkos takvom nazivu, samo izvršioci njihove volje i naloga. Zatim, odvjednicima i sucima mora biti "vademecum" koji će ih poštedjeti od izmišljanja tople vode i proizvoljnog interpretiranja mnogih za sada nedefiniranih situacija i da tako djeluje na ujednačavanje sudske prakse.

Ne bi bilo dobro da Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine napravi istu grešku kakvu je 1997. godine napravilo Ministarstvo pravosuđa sa ZOViDSP. Zakon je tada donesen praktički u tišini, a oni nisu mrdnuli prstom da građanima objasne kakve će sve ozbiljne reperkusije imati na njihove živote. Zakoni se ne donose samo za odvjetnike i suce, već najprije za građane pa ih zato treba adekvatno informirati i educirati putem tematskih TV i radio emisija, članaka u novinama, dijeljenjem besplatnih brošura i prodajom jeftinih džepnih izdanja zakona koja će si svatko moći priuštiti.

Nemoguće mi je u nekoliko stranica sažeti sve ono što zamjeram autorima ovog prijedloga, stoga ću uz neke iznimke ostati više manje na općoj ocjeni teksta.

Na osnovu iskustva koje sam stekao višegodišnjim proučavanjem desetak europskih zakona koji uređuju ovu materiju, mogu nabrojati karakteristike koje bi trebao imati dobar zakon:

• Odredbe mu trebaju biti fokusirane prije svega na građane, vlasnike stanova i poslovnih prostora, dakle, na njihova građanska prava i obveze koje imaju prema drugim vlasnicima u zgradi, odnosno prema zajednici suvlasnika te trećima što se ostvaruje putem upravljanja zajedničkom imovinom (odlučivanje, financijsko poslovanje, raspodjela troškova, nalozi upravitelju i obveza održavanja imovine).
• Kada zajednici suvlasnika daje pravnu osobnost mora ju jasno ograničiti na djelokrug poslovanja koji je usko vezan s održavanjem zajedničke imovine jer zajednica suvlasnika nije trgovačko društvo za proizvodnju i trgovinu.
• Regulira moguće udruživanje više suvlasničkih zajednica u jednu veću ili podjelu jedne veće u manje.
• Utvrđuje koja su tijela uprave zajednice suvlasnika (zbor suvlasnika, vijeće suvlasnika, upravitelj), uzimajući u obzir veličinu nekretnine i broj suvlasnika te jasno definira njihovu ulogu i ovlasti.
• U našim prilikama bi trebao poticati i ubrzati ili čak obvezati etažiranje zgrada jer u takvim zgradama neki sadašnji problemi iz naše prakse jednostavno ne postoje, stoga bi trebao obvezati investitore da već u toku gradnje izvrše etažiranje i sastavljaju početni međuvlasnički ugovor.
• U popisu zajedničkih dijelova, sustava i sadržaja obuhvaća i koji su do sada bili kod nas zanemarivani ili zato što su bili rijetki ili ih u vrijeme donošenja Uredbe o održavanju zgrada nije uopće bilo: npr. napredni sustavi za primanje radio-televizijskih i drugih elektroničkih usluga, za proizvodnju energije iz obnovljivih izvora (fotoćelije i mini eolski generatori), video nadzor i sl. U našoj je zemlji turizam u ekspanziji i na obali se već grade ili će se ubrzo graditi višestambene zgrade s apartmanima za ljetovanje koje će imati zajedničke sustave za klimatizaciju (hlađenje i grijanje na topli zrak), bazen, igralište za tenis, saune i druge takve sadržaje.
• U osnovnim crtama propisuje način utvrđivanja vlasničkih udjela u zajedničkoj imovini.
• Sadrži odredbu (kao npr. u Francuskoj) kojom se suvlasniku koji sam posjeduje natpolovičnu većinu vlasničkih udjela, pri glasovanju za odluke koje se odnose na poslove redovne i vanredne uprave ili potpisivanje međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju, odnosno za imenovanje upravitelja, priznaje samo 50 posto vlasničkih udjela kako bi ga se spriječilo da ostalim suvlasnicima u nedogled nameće svoju volju.
• Detaljno navodi koji su poslovi redovne, a koji izvanredne uprave, dakle mnogo šire nego to sada uređuje ZOViDSP.
• Daje osnovne smjernice za raspodjelu zajedničkih troškova unutar suvlasničke zajednice, kako onih operativnih (redovno i izvanredno poslovanje i održavanje) i za učinjene poboljšice, inovacije i rekonstrukcije, tako i one za sve usluge koje se primaju preko zajedničkog mjernog uređaja (struja i voda za kotlovnicu ili toplinsku podstanicu; struja za stubište i dizalo; voda za stanove i toplina za grijanje), uvijek u skladu sa stvarnim mogućnostima sudjelovanja u korištenju sadržaja i usluga koje imaju pojedini suvlasnici.
• S pravnog aspekta utvrđuje koji su radovi u zgradi dozvoljeni i koji se smatraju poboljšicama, inovacijama ili rekonstrukcijama, a koji su čak poželjni (npr. punktovi za napajanje električnih automobila), zatim koji su obvezni (npr. rampe za pristup za stare i invalidske osobe ili elevatori), a koji su isključivo luksuzne prirode (oni koje su više usmjereni na podizanje estetskog izgleda zgrade nego na efektivne koristi). Zatim, kada za to postoje tehnički uvjeti, kome je dozvoljeno, a kome je zabranjeno dograđivanje po horizontali ili vertikali, tko i kako financira sve te radove, koje sve radnje i pod kojim uvjetima može poduzimati vlasnik pojedinog posebnog dijela na svojoj isključivoj imovini, pogotovo dok u njoj boravi najmoprimac i koji su radovi dozvoljeni najmoprimcu.
• Propisuje kako se rješavaju dugovanja zajednice suvlasnika prema trećima (pružateljima usluga, dobavljačima opreme, energije i energenata) i unutar same zajednice (obveze uplaćivanja u fondove, obeštećenja susjeda za nanesenu štetu i sl.).
• Uređuje uvjete iznajmljivanja zajedničkih prostorija, sustava i drugih sadržaja, tko i kada ima prednost i kada pojedini suvlasnik može zatražiti otkazivanje takvih ugovora.
• Uređuje promjenu međuvlasničkih odnosa kada nastupi djelomična ili potpuna propast nekretnine.
• Temeljito definira upravitelja, počevši od moralnih i poslovnih kvalifikacija koje on osobno mora zadovoljiti (fizička osoba ili vlasnik tvrtke, koji sudjeluje u radu sa suvlasnicima), odnosno njegovi zaposlenici koji su zaduženi za rad sa zajednicama suvlasnika pa sve do njegovih ovlasti i obveza.
• Utvrđuje načine i uvjete pod kojima upravitelj zastupa zajednicu suvlasnika, odnosno što ona može poduzeti kada se upravitelj nađe u sukobu interesa te uvjete pod kojima mu se može ili on može otkazati ugovor.
• Temeljito definira postupak sazivanja i rada zbora suvlasnika: pozivanje, rokovi (prvi, drugi i n-ti saziv), dnevni red, slanje materijala kako bi suvlasnici imali priliku da se na vrijeme pripreme za raspravu, utvrđivanje kvoruma za pravovaljanost sastanka zbora, postupak glasovanja i utvrđivanja pravovaljanosti odluka (provjera zahtijevanih većina), vođenje sjednice te pisanje, verifikacija i čuvanje zapisnika, ograničavanje pismenog izjašnjavanja samo u slučaju potpisivanja međuvlasničkog ugovora ili kada je pojedini suvlasnik opravdano spriječen sudjelovati na Zboru, osobno ili putem zastupnika, tko sve ima pravo sudjelovati na zboru suvlasnika, tko ima pravo glasovanja i pod kojim uvjetima i na karaju za koja pitanja i pod kojim uvjetima može i najmoprimac sudjelovati na zboru suvlasnika i odlučivati umjesto najmodavca.
• Utvrđuje način rješavanja nesuglasice unutar zajednice suvlasnika u svezi pokretanja sudskih parnica (tko plaća troškove kod gubitka spora, tko prima odštetu kod dobivanja spora) i u kojim slučajevima pojedini suvlasnik može na sudu osporiti odluke zbora i biti oslobođen od participiranja u pokrivanju sudskih troškova.
• Utvrđuje pod kojim se uvjetima pojedini vlasnici mogu odvojiti iz centralnog sustava grijanja jer je to isključivo unutarnje pitanje zajednice suvlasnika (zgrade ili imaju vlastite toplinske podstanice ili imaju vlastite kotlovnice ili centralizirane sustave za klimatizaciju kojima proizvode toplinu za grijanje u vlastitoj režiji).
• Jasno navodi koje sve evidencije vodi upravitelj i koje sve podatke koji se odnose na pojedine suvlasnike, osim onih koji su već navedeni u međuvlasničkom ugovoru može i čak mora proslijediti ostalim suvlasnicima kako bi svi imali mogućnost provjere obračuna svojih udjela u zajedničkim troškovima (podaci u pojedinačnoj potrošnji vode, toplinske energije ili nekih drugih usluga koje se primaju putem zajedničkog mjernog uređaja) te pod kojim uvjetima može podatke iz evidencija proslijediti trećim osobama izvan suvlasničke zajednice (državnim tijelima, vjerovnicima).
• Predviđa sankcije za suvlasnike koje su u ingerenciji zajednice suvlasnika (kršenje međuvlasničkog ugovora, kućnog reda, opstrukcija rada zbora suvlasnika ne dolaženjem na sjednice), a koje se uplaćuju u pričuvu te one druge koje su u ingerenciji države.

Dakle, pri izradi ovakvog zakona treba primjeniti logiku kojom se inače ravnaju autori Zakona o sigurnosti prometa na cestama koji minuciozno predviđa gotovo sve slučajeve koji se mogu pojaviti u praksi i u skladu s tim uređuje ponašanje svih sudionika u prometu, tj. pješaka i sve moguće vrste vozila na svim mogućim vrstama cesta. Tako ne ostavlja prostora za proizvoljne interpretacije.

Čemu komplicirati?

Neki već govore: "što će nam sve to kada se u našim zgradama takve stvari ne događaju? Ne treba komplicirati, već pojednostaviti." To je vrlo naivan, pogrešan i čak vrlo štetan stav jer se ovako delikatna materija ne može riješiti zakonom koji liči na upustvo za džepni kalkulator s pet matematičkih operacija. Ni većini građana u prometu se ne događaju svi slučajevi koje Zakon o sigurnosti prometa na cestama regulira, no autori su se pobrinuli da oni koji se nađu u problematičnim situacijama i oni koji službeno postupaju po slovu zakona imaju jasne i nedvosmislene odredbe po kojima će se ravnati.

OBJAŠNJENJE - Što točno znači svaki članak predloženog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Zamislite si što bi bilo kada bi neki hipotetički zakon regulirao samo promet na državnim cestama i to samo za osobna vozila, a o svemu drugom ne bi "govorio" ništa. Biste li u gradu kao pješak išli preko prometne ulice bezbrižno? Ne vjerujem. Dakle, odredbe ovog prijedloga zakona morale bi djelovati poput prometnih znakova koji na prvu daju na znanje što je u zajednici suvlasnika obveza činiti, se može činiti i što se ne smije nikako činiti.

Vruća pitanja

Autori ovog zakonskog prijedloga, ne samo što su napravili velike propuste, već su u nekim odredbama predvidjeli maštovita rješenja koja poznavaoce europske prakse ustrojavanja zajednica suvlasnika doživljavaju kao nešto izvan svake pameti. Zbog toga ću na dva "vruća" pitanja potrošiti koju riječ više.

Prvi takav maštoviti slučaj su odredbe koje definiraju tzv. predstavnika suvlasnika. Da su kojim slučajem pročešljali na Forum.hr-u, do pet godina unazad, komentare i jadikovke očajnih i ljutih suvlasnika na račun mnogih tzv. predstavnika suvlasnika na račun njihove nesposobnosti, nesavjesnosti, samovolje, zloporabe položaja, maštovitih interpretacija zakona, proizvoljnog arbitriranja, ucjenjivanja suvlasnika i mućkanja s izvođačima, a jednako veliki broj takvih komentara mogli su naći i na web stranicama nekih udruga suvlasnika, tada ne bi predlagali gluposti koje bjelodano pokazuju da nemaju nikakvih saznanja što se u stvari događa u našoj svakodnevnoj praksi.

Za mene je posebno neshvatljivo da autorima prijedloga nije jasno da svojim novim rješenjima pretvaraju tzv. predstavnika suvlasnika u drugog upravitelja koji postaje jednako važan kao onaj iz predloženog članka 37.. Kada bi ostalo tako on bi praktički bio profesionaliziran i stoga bi ga valjalo i dobro platiti! Natrpali su mu poslove koje inače u ostalim članicama EU redovito obavljaju svi upravitelji, dakle i oni "one man band", tj. fizičke osobe, koji npr. u Italiji upravljaju s nekretninama s više od 1500 stanova.

Što je zajednica suvlasnika 

Činjenica je da su dodali i uvjet "ako upravitelj ne ....". Ispada da bi mu zakon omogućio da u nekim situacijama preuzme ovlasti i obveze upravitelja. Nečuveno! Ako upravitelj ne izvrši bilo koju svoju obvezu ostvaruje se uvjet da mu se po kratkom postupku otkaže ugovor i da ga se čak tuži za učinjenu štetu! Dodane su mu obveze i ovlasti, ali opet nekim neobjašnjivim čudom, nisu utvrđene kakve mora imati kvalifikacije niti su za njega predviđene novčane kazne za slučaj da ne ispuni obveze ili da svojim djelovanjem ili nedjelovanjem prouzroči štetu.

Od stranih zakona koje sam do sada proučio funkciju predstavnika suvlasnika predviđa samo slovački. Njegove ovlasti se svode na slijedeće:

• "Predstavnik vlasnika obavještava vlasnike stanova i nestambenih prostora u zgradi o aktivnostima upravitelja i važnim pitanjima u svezi s upravljanjem zgrade. Predstavnik vlasnika dužan je upravitelju prenositi zahtjeve vlasnika stanova i nestambenih prostora u zgradi u skladu s ugovorom o obavljanju poslova uprave i donesenim odlukama vlasnika stanova i nestambenih prostora u zgradi. Predstavnik vlasnika nema pravo odlučivati o stvarima o kojima prema članku 14. do 14.b. mogu odlučivati samo vlasnici stanova i nestambenih prostora u zgradi.“

Predstavnik suvlasnika u Slovačkoj ne glasuje na sastanku suvlasnika, što znači da ima manja prava nego ostali suvlasnici!

Također je meni neshvatljivo da nisu uzeli u obzir ni činjenicu da veliki broj zajednica suvlasnika imaju problem naći osobu voljnu preuzeti takvu funkciju i to još u vrijeme kada zakon i međuvlasnički ugovori joj ne nameću bogzna kakve obveze. To nije tajna. To se stalno može čuti ili čitati u medijima, a sada se isto ponavlja u komentarima u e-savjetovanju. Pitanje je mogu li autori zamisliti što će tek biti kada budući potencijalni kandidati za tu funkciju shvate da bi trebali raditi skoro kao upravitelj iz članka 37. i stoga u stanu imati i prikladan radni prostor sa stolom i ormarom za arhivu zapisnika sa sastanaka zajednice suvlasnika i druge dokumente te obvezno računalo i kopirni aparat za umnožavanje dokumenata? Naime, ako on drži određene vrste isprava onda će u neki organizirani radni prostor morati primati suvlasnike koji će mu dolaziti na vrata tražiti kopije. Nečuveno!

NOVE obveze (i kazne) za predstavnika suvlasnika

Da bi osoba bila u stanju postupati prema točkama 2., 3., 6., a pogotovo 7., 8., 9. i 10. iz stavka 2., članka 34. morala bi imati najmanje diplomu srednje škole u trajanju od četiri godine (gimnaziju, ekonomsku, neku tehničku i sl.), zatim organizacijske i komunikacijske sposobnosti, biti dovoljno "pismena" da može redovito pratiti i shvatiti zakonske propise, sastaviti jedan pošteni dopis, zahtjev, potvrdu, a da ne govorimo zapisnik sastanka suvlasnika, ugovor o djelu ili izvještaj o svojem radu te poznavati rad na računalu, a posebno biti vična koristiti program Microsoft Office. Ne bi trebala biti osuđivana barem za djela protiv morala i vlasništva ili za privredni kriminal.

Kakvom su ležernošću autori prijedloga pristupili ovom poslu dokazuje formulacija točke 12. iz istog članka koja je skoro istovjetna točki aa. iz 1. stavka, članka 40. Tom se točkom tzv. predstavniku suvlasnika praktiči daju još i nedefinirane široke ovlasti, kakve su dane i upravitelju. Zar im nije jasno da bi prepotentna i nepoštena osoba, a svjedoci smo da nam takvih uopće ne fali, mogla posegnuti za ovlastima koje mu daje ta točka 12. i napraviti velike probleme zajednici suvlasnika pa čak ući u sukob s upraviteljem iz članka 37.. Nečuveno!

Razmislite malo, treba li nam posebni predstavnik kada idemo u matični ured podignuti neki dokument ili kad idemo u zavod za socijalno i mirovinsko osiguranje riješiti naš status ili kad se idemo registrirati u zavod za zapošljavanje? Ne treba! Treba li nam onda tzv. predstavnik suvlasnika? Ne treba! Ljudi, ne treba!

Nadam se da će se nakon mnogih komentara i autorima prijedloga prosvjetliti pamet i da će odustati od članka 34. Ako u gotovo svim članicama Unije suvlasnici i upravitelji mogu uredno živjeti bez tzv. predstavnika suvlasnika pa valjda ćemo i mi preživjeti. No, ako pak upravitelji smatraju da im je baš neophodna pomoć osobe iz zgrade, s tim da nikako ne ograniče pravo suvlasnika da ih osobno posjećuju, pošteno bi bilo da s takvom osobom sklope ugovor o djelu ili da ju čak zaposle, da ju plaćaju iz svojeg džepa, da ju nauče poslu, da nadziru njen rad i da odgovaraju materijalno i krivično za sve njene propuste.

Drugi posebno problematičan slučaj je upravitelj. Tu su autori prijedloga ostali prilično suzdržani. Utjecaj lobija upravitelja? Nužno je da se obveze i ovlasti upravitelja temeljitije definiraju.

Upravitelj bi zajednici suvlasnika trebao biti korektan poslovni partner, mentor i savjetnik. On bi trebao podučavati zajednicu suvlasnika kako se vodi kvalitetna rasprava na zboru suvlasnika, koji su postupci kada se donose odluke, kako se provjerava kvorum pri glasovanju i kakve su poslijedice nekih odluka. Zatim tumačiti odredbe ZOViDSP i ovog budućeg zakona te odbacivati prijedloge suvlasnika koji bi kršili bilo koji propis. Iz tih razloga smatram da je kod nas nužno da upravitelj vodi sastanak suvlasnika.

Upravitelj fizička osoba bi trebao zadovoljavati slijedeće uvjete: da uživa građanska prava, da nije osuđivan za nedjela protiv javne i sudske vlasti, protiv imovine ili druga nedjela iz nehata za koja zakon predviđa kaznu zatvora od najmanje dvije godine, da nema zabranu vršenja bilo koje funkcije i nije proglašen poslovno nesposobnim, da nije podvrgnut mjerama prevencije koje su postale pravomoćne, osim ako u međuvremenu nije rehabilitiran, da posjeduje barem diplomu srednje škole, da je s uspjehom završio tečaj za profesionalno osposobljavanje za upravljanje nekretninama te da nije evidentiran u popisu protestiranih mjenica koji se vodi pri ........... (gospodarskoj komori?).

Kada je upravitelji trgovačko društvo, u skladu s europskom praksom, gornje uvjete bi trebali zadovoljavati vlasnik/ci, direktor i svi oni zaposlenici koji su direktno zaduženi za upravljanje zajednicama suvlasnika kojima društvo pruža usluge.

Gubitak jednog od prvih pet uvjeta vani su valjan razlog za automatski prestanak mandata, a upravitelj bi trebao biti dužan o tome odmah obavijestiti zajednicu suvlasnika. Tada bi svaki suvlasnik mogao bez posebnih formalnosti sazvati zbor suvlasnika za imenovanje novog upravitelja.

Upravitelju bi također trebalo izrijekom zabraniti da bez posebne odluke zbora, pri sklapanju pravnih poslova s trećim osobama koji se odnose na upravljanje i održavanje zgrade, dogovori solidarnu odgovornost suvlasnika za ispunjenje novčanih obveza.

Sada se pruža prilika da se upravitelju da u ruke i raspodjela troškova za utrošenu energiju, vodu i druge usluge koje se primaju preko zajedničkog mjernog mjesta (kalorimetar, vodomjer i sl.) s obvezom da im o tome dostavi izvještaj iz kojega će biti vidljivi utrošci svih pojedinih posebnih djelova kako bi suvlasnici mogli kontrilirati svoje račune. Već mu se točkom w. iz 1. stavka, članka 40. nameće obveza da u svom godišnjem isveštaju navede utrošak energenata, sada bi tu obvezu trebalo proširiti i na mjesečnu raspodjelu. To bi napokon zajednice suvlasnika oslobodilo od samovolje nekih distributera toplinske energije i ponekih tvrki koje vrše očitovanje razdjelnika topline koji cijelo desetljeće pokušavaju skrivati da u dogovoru niveliraju račune i tako krše suvlasnicima građanska prava i odredbe europske direktive.

Komentari na e-savjetovanju

Svi koji su sudjelovali na e-savjetovanju su bez iznimke primjetili mnoge slabosti ovoga prijedloga zakona, no malo ih je dalo korisne i pogotovo izvedive savjete jer nisu uvijek shvatili bit nekih odredbi. Među oni koji su bili konzistentniji, neki nisu svoj komentar artikulirali na prikladan način kako bi na prvu bio razumljiv. Nije uvijek jasno da li samo ukazuju na neki problem ili daju konkretan prijedlog kako ga riješiti. Dakle, ima korisnih komentara i onih potpuno nepotrebnih ili čak naivnih. Neka pitanja i komentari su mi posebno privukli pažnju i smatram važnim objasniti iz kojih su razloga problematični ili čak neutemeljeni.

Npr. jedna osoba konstatira i postavlja pitanje: "Dio vezan za porez na dobit je riješen. Šta je s plaćanjem i povratom PDV-a? Hoće li zgrade biti u sustavu PDV-a? Zgrade plaćaju PDV, a ne mogu tražiti njegov povrat pa im svi radovi i usluge koštaju 25% više. A to je puno novaca. Ako nisu obveznici plaćanja poreza na dobit neka ne budu ni obveznici PDV-a. Ili neka ih se oslobodi plaćanja PDV-a ili neka im se omogući njegov povrat.“

Na osnovu nesretne formulacije predlagatelja osoba je shvatila da će dodjelom OIB-a zajednica suvlasnika biti izjednačena s trgovačkim društvom. To ne postoji niti u jednoj članici EU i to se ne smije dogoditi ni kod nas. Zamislite čime bi sve agilni i nepošteni tzv. predstavnik suvlasnika mogao trgovati pod okriljem zajednice suvlasnika. Zajednica suvlasnika je krajnji potrošač usluga i dobara i obvezno plaća PDV. Ako što i zaradi od najma zajedničkih dijelova ne dijeli dividende, već sredstva uplačuje u pričuvu.

Neke osobe kažu: "U zajednicu suvlasnika treba uključiti i vlasnike neupisanih stanova", "U posebne dijelove treba uključiti i neupisane posebne dijelove" i "U pojam zgrade treba ubaciti i pojedini ulaz!.

Potpuno pogrešno! Jedino pravo rješenje je izrada elaborata za etažiranje i urediti upis nekretnine u zemljišne knjige! Ne mogu se iz tehničkih razloga svi "ulazi" smatrati posebnim zgradama pa takvu odredbu ne bi trebao predviđati ni ovaj prijedlog zakona.

Jedna od tih osoba predlaže: "Kredit banke preuzima sljedeći upravitelj pod jednakim uvjetima". Očito nije shvatila da kad jednom zajednica suvlasnika dobije OIB upravitelj na njeno ime otvara njen vlastiti žiro-račun. Jednom odobreni kredit će se operacionalizirati putem tog posebnog računa, a ne putem žiro-računa upravitelja, stoga kad mu istekne mandat s računom zajednice suvlasnika neće se ništa bitno mijenjati pa tako ni sa već ugovorenim uvjetim kreditiranja. Stari upravitelj neće imati što prenositi na žiro-račun novog upravitelja. Prenosi se samo punomoć za pristup sredstvima sa starog na novog upravitelj.

Treća osoba kaže: "Po meni, najkritičnije točke su: pretjerano kompliciran postupak za ishođenje OIB-a zgrade; obveza prijave zgrada u registar uz prilaganje etažnog elaborata ili skice svih tlocrta (što upravitelji nemaju); obveza dostave ugovora o upravljanju JLS (nepotrebno, skupo, neposlovno i nezakonito)".

Kada je država prodavala društvene stanove nije tražila njihovu tržnu cijenu jer je dobro znala da prodaje robu s greškom jer papiri nisu bili "čisti". Nitko nije mario što kupuje nekretnine s nesređenim papirima. Sada je mak došao na konac i netko to mora učiniti i platiti troškove. Ako u državnom arhivu ne postoje originalni nacrti onda treba angažirati vještaka koji će obići i premjeriti cijelu zgradu i napraviti nove skice/nacrte. Elaborat za etažiranje je neizbježan.

Što se pak tiče obveze dostave ugovora o upravljanju u JLS nije to neka ad hoc izmišljotina, već uhodana obveza u mnogim članicama EU. Dakle, nepotrebno svakako nije jer će JLS biti obvezne postavljati prinudne upravitelje i moraju imati nekakvu kontrolu nad njima, skupo ne bi trebalo biti, neposlovno još manje, posebno ne i nezakonito ako zakon tako predviđa.

Stigao je i ovakav prijedlog: "Ugovore za radove treba standardizirati."

Država ne bi trebala nikako propisati fiksni oblik ugovora za izvođenje radova jer radova ima na tisuće vrsta. Može jedino utvrditi koje minimalne uvjete moraju zadovoljiti. Izvođači i zajednice suvlasnika moraju biti slobodni da međusobno dogovaraju formu ugovora.

Predloženo je i slijedeće: "dodatno uređenje u vezi sa zaštitom okoliša zgrada koja na pripadajućoj građevinskoj čestici ili javnoj površini koriste postavljene boxeve za razvrstavanje otpada" jer JLS ne predviđaju sankcije za nepridržavanje propisa, "Stoga predlažem da se u dijelu koji se odnosi na održavanje zgrade propiše i održavanje pripadajućeg okoliša zgrade na način da su se zgrade u tom dijelu dužne pridržavati odluka predstavničkih tijela lokalnih jedinica samouprave ...", kao i: "u čl. 1 iza riječi višestambenih zgrada dodati riječi "i njihovog pripadajućeg okoliša"."

Ovim osobama očito nije jasno da održavanje zgrade podrazumijeva i održavanje neizgrađenog dijela katastarske čestice, tj. okućnice (košnja trave i korova, sadnja cvijeća, metenje i briga za kante za smeće). Neizgrađeni dio privatne katastarske čestice nije javna površina bez obzira što nije ograđena, a što se događa na privatnoj površini je stvar zajednice suvlasnika. Ako su ekološki otoci (kante za smeće) na čestici koja pripada JLS, dakle javnoj površini, onda je to u ingerenciji JLS.

Slijedeći komentar govori: Prije svega nije na pravi način definirana materija obaveza upraviteljskih tvrtki koje sve ove godine "koriste" normativnu nedorečenost čime se ide protiv najboljeg interesa suvlasnika."

To je pravi zaključak jer upravitelji zaista koriste normativnu prazninu u svoju korist i da što manje rade. Ne bune se ako njihove napamet napravljene godišnje planove nitko ne čita niti odobrava. Oni obavljaju samo zakonski minimum i mirno uzmu svoju naknadu. Za ostalo ih nije briga!

Malo su me iznenadili slijedeći prijedlozi: "Obavezno uvesti pojam "životnog ciklusa" ili možda bolje "eksplatacijskog perioda" koji se odnosi se na vremensko razdoblje tijekom kojeg određeni proizvod ili sustav se održava i upotrebljava. Svaki proizvod ima ograničeni vijek trajanja, a taj vijek može biti različit ovisno o vrsti proizvoda, materijalima korištenim za izradu, tehničkim specifikacijama te uvjetima korištenja, ali ima nekakav vijek trajanja. Tako nije moguće vječno popravljati ni liftove, ni portafone, a i vanjsku stolariju treba nekad zamijeniti. Ovakvim pristupom bi se omogućila promjena sustava koji je zajednički za veći broj stanova pri čemu dio suvlasnika ne može blokirati promjenu (iako njihov portafon radi, ali preko trećinu ih je u kvaru radi starosti)". Zatim: "Potrebno je dodati i zamjenu dizala ako su starija od 1965. jer takvih slučajeva ima jako puno."

Niti jedan sličan zakon u EU ne razmatra zgradu na takav način. Činjenica je da sve ima svoj vijek trajanja, međutim nije razumno da ovakav zakon unaprijed propisuje rokove za zamjenu pojedinih dijelova i sustava. Za to postoje drugi, "tehnički", zakoni koji svaki za svoje područje predviđaju rokove obveznih pregleda i načine održavanja. Kada je što dotrajalo do te mjere da se treba zamjeniti ili rekonstruirati utvrđuju vještaci, a odluku o poduzimanju radova donose suvlasnici! To je u principu unutarnja stvar svake pojedine zajednice suvlasnika, izuzev kada je zgrada zaštičeni spomenik kulture. U Rijeci je prije par godina restauriran najstariji lift u gradu koji je postavljen još dok je Rijeka bila dio Ugarske kraljevine. Ne znam sve detalje, ali cijeli trošak nije snosila zajednica suvlasnika.

Postavljeno je i takvo pitanje: "Gdje su propisani koeficijenti?", oni za utvrđivanje korisnih površina posebnih dijelova. To svakako nije predmet ovog zakona.

Iznedena je i ideja da prijedlog zakona uredi kriterije za izbor ponuda za radove. To ne bi hodalo. Zbor suvlasnika je tijelo koje bi jedino trebalo imati pravo odlučivati kojim će se kriterijima dati prednost (jasnoči troškovnika, garantnom roku, cijeni, načinu plaćanja, osiguranju radova). Ako se radi o velikom poslu, a suvlasnici nisu u stanju sami procjeniti razliku, tada je bolje unajmiti i platiti vještaka nego napraviti loš izbor.

Slijedi prijedlog koji ne vodi računa da Ministarstvo misli pravilnikom urediti kućni red: "Predlažem da se uredi pitanje najma stanova trgovačkim društvima ili obrtima koji se otvaraju u stanovima. Naime, u stanu se npr vrši djelatnost liječničke ordinacije, stomatologije, odvjetništvo ili pak kratkoročni najam, i temeljem tog najma koriste se zajednički dijelovi zgrade, uključujući korištenje dizala, zajednička potrošnja vode, čišćenje i slično. Kako prijaviti korištenje zajedničke potrošnje vode, čišćenje, električne energije, pričuvu za najma? to nigdje nije uređeno, a vlasnici stanova prijavljuju znatno manje korisnima kod najmoprimca nego je to stvarno (npr. najmodavac kaže da u odvjetničkom uredu radi 3 zaposlenih i da ne primaju stranke, a istina je da ih u tom uredu radi najmanje 5 i da im stranke dolaze u ured, nadalje, u kratkoročnom najmu ne znamo koliko je kreveta prijavljeno koliko osoba treba prijaviti za korištenje vode, el. energije i slično). Također, smatram da treba zabraniti ili na neki način riješiti novonastalu situaciju najma stana stranim radnicima kada ih se u stan utrpa nerazmjerno mnogo. Dodatno, ograničiti djelatnosti koje se mogu raditi u stanovima. Mislim da bi tu za suvlasnike trebalo propisati određene obaveze kao i kaznu za neizvršavanje".

Gornji prijedlog i više drugih pitanja na istu temu nemaju direktne veze s ovim savjetovanjem. Naime takve stvari će zajednice suvlasnika morati same rješavati u skladu s budućim pravilnikom, stoga će te primjedbe i pitanja trebati ponoviti u nekom budućem e-savjetovanju.

Za kraj sam ostavio dva zaista zanimljiva i neobična slučaja za koja se prijedlažu radikalna rješenja.

Prvi predlagatelj kaže: "Iza stavka 1. potrebno je dodati stavak 2. tako da glasi: "iznimno od stavka 1. ovoga članka (6.) zajednicu suvlasnika čine i posebni dijelovi zgrade koji nemaju zakonskog vlasnika ali imaju stanare" Naime, ovo je rijetka pojava ali za zajednicu suvlasnika jako otegotna okolnost zbog dugogodišnjeg spora nakon smrti vlasnika. Ti su stanovi često useljeni padobranski ili ih zlouporabljuje jedan od spornih vlasnika za iznajmljivanje i na taj način izbjegava plaćanje režija i pričuve, a niti "stanari" plaćaju obveze . Stoga dok se ne riješi vlasničko pitanje potrebno je takav posebni dio zgrade staviti pod svojevrsni nadzor zajednice suvlasnika da u slučaju iznajmljivanja "stanare" terete obveze koji na taj način postaju dio zajednice suvlasnika."

Ako su navedeni slučajevi zaista takvi kao što su opisani, onda vjerujem da su mogući samo kod nas i to upravo zbog sadašnjeg nereda koji vlada u našim propisima. Niti jedan od desetak stranih zakona koje sam proučio ne regulira ništa slično, a tako ni ZOViDSP. Mislim da ni naš zakon ne bi to trebao takvo što posebno uređivati. Prvo što mi pada napamet je jedna odredba iz španjolskog Ley de Propiedad Horizontal koja predviđa da se suvlasnik koji duže vrijeme ne podmiruje svoje novčane obveze može isključiti iz korištenja nekih komunalnih usluga (voda, struja) kada je to tehnički izvedivo. Upravitelj poziva odgovarajuće komunalno poduzeće i ovo mora izvršiti isklječenje. U svakom slučaju zajednica suvlasnika ne bi trebala bespomoćno stajati prekriženih ruku, već bi morala izviditi postoje li kakve druge zakonske mogućnosti za rješavanje ovakvog slučaja, npr. zapljena imovine.

Drugi predlagatelj iznosi slučaj samostojeće višekatne garaže s velikim brojem privatnih parkirnih mjesta (navodno preko 500), koja se ne može svrstati ni u stambene ni u poslovne objekte. Takve objekte ne razmatraju ni drugi europski zakoni koji uređuju zajednice suvlasnika. Takvi potpuno samostalni objekti (iz danog opisa to nije posve jasno koliko je samostalna ta garaža), dakle koji se ne mogu uključiti u jednu složenu zajednicu suvlasnika jer nisu vezani ama baš ničim uz neku zgradu ili grupu zgrada u blizini, dakle nemaju zajedničke zidove, krovove, napajanje s električnom energijom, zajedničke puteve i nisu na istoj građevinskoj čestici, a u vlasništvu su većeg broja osoba, za njih treba zaista predvidjeti više posebnih odredbi, ali koje ih u svezi upravljanja kao iznimku jasno odvajaju od drugih vrsta zgrada. Možda bi se moglo za njihove suvlasnike predvidjeti udruživanje u zadrugu.

Međutim, ne bih se složio s rješenjima koja predlaže osoba koja je prezentirala taj slučaj jer da bi se riješila iznimka izvrnulo bi se pravilo što bi nas udaljilo od europske prakse. Naime, ona bi zakon praktički prilagodila neodgovornom ponašanju suvlasnika. Naime, dobrim rješenjema treba uvjeriti vlasnike stanova i poslovnih prostora, a u ovom slučaju parkirnih mjesta da su oni ti koji se moraju prilagoditi odredbama zakona.

Većina, makar protiv volje, prilagoditi će se, a ostale tvrdokorne treba prisiliti kaznama kao što to čini Zakon o sigurnosti prometa na cestama. Ni u snu se ne smije pomisliti da se zakon prilagođava nečijem pogrešnom ponašanju zbog toga što je "individualizam danas posve prevladao osjećaj za kolektiv tj. zajednicu, gdje svatko gleda samo sebe." Slažem se sa gospodinovom ocjenom da "je činjenica, da se mentalitet mijenja teško i polako", ali kada zakon nema "poticajne mjere", a jedini efikasni način poticanja su sankcije pa će se proces silom prilika ubrzati, no tu je potrebna tijesna suradnja zajednice suvlasnika i upravitelja.

Neograđena parkirna mjesta ili parkirna mjesta u boksovima u garažama koje su izgrađene u sklopu zgrade (npr. u suterenu) pa čak i ona vanjska koja se nalaze na katastarskoj čestici na kojoj je zgrada izgrađena, ali tada pod uvjetom da su dodjeljena pojedinim suvlasnicima, smatraju se pomoćnim prostorima, odnosno pripadajućim dodacima stanova ili poslovnih prostora i na njih vrijede odredbe koje su slične onima koje vrijede za podrume i tavane.

Održavanje sastanaka suvlasnika u prikladnom prostoru u našim prilikama je poseban problem, u ostalim članicama Unije također. Međutim europska praksa predviđa da se u nedostatku prikladnog prostora u zgradi iznajmi prostor na nekom drugom pogodnom mjestu. Gospodin također predlaže da poput građana koji glasovanjem na općim izborima delegiraju Vladu da u njihovo ime upravlja državom, suvlasnici svoje ovlasti prenesu na vijeće suvlasnika koje bi umjesto njih donosilo odluke, međutim svi zakoni s teritorija Unije koje poznajem izrijekom brane suvlasnicima da svoje ovlasti i vlasnička prava prenose na druge suvlasnike.

Jedino mogu slobodno odustati od korištenja pojedinih sadržaja, ali troškove održavanja su svejedno dužni plaćati. Zbog toga ne dolazi u obzir da se ozakoni prenašanje ovlasti bilo kojeg suvlasnika na bilo koga drugog, a još manje ovlasti zbora suvlasnika, koji je najviše tijelo upravljanja u zajednici, na vijeće suvlasnika. Treba imati na umu da suvlasnici nisu organizirani u stranke i da se zakonom ne može zabraniti suvlasniku koji je nezadovoljan odlukom zbora suvlasnika da se obrati sudu s namjerom da ju ospori, a za to mu je dovoljno da sudu dokaže da nije uopće pozvan na sastanak ili da nije pozvan u skladu sa zakonom. U konačnici ako nije zadovoljan odlukom našeg suda može se obratiti i Europskom sudu pravde.

Da zaključim, veoma sam ugodno iznenađen brojem sudionika u ovom savjetovanju koji je uspio poslati priličan broj prijedloga i komentara, bez obzira koliko su kvalitetni. Važno je da Ministarstvo vidi koliko je građanima stalo da se ta pitanja riješe. Prema mojem dugogodišnjrm iskustvu kada se obraćate vlastima bez dobrog i artikuliranog obrazloženja teško da ćete privući njihovu pažnju. 

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.