Nesređeni papiri – tereti, zabilježbe... Ne kupujte takvu nekretninu!

Nesređeni papiri mogu značiti puno toga i koliko god mislili da svi znamo utvrditi teret u zemljišnoknjižnom izvatku još se jako puno toga može zakomplicirati s dokumentacijom, a da toga nismo ni svjesni.

Istina je i to da će vam se ponekad učiniti da u neku kupoprodaju ne biste trebali ući jer su vam se iz nekog razloga upalili alarmi jer ste vidjeli neku zabilježbu. To često može biti jako varljivo jer ima puno situacija u kojima se nešto samo čini kao veliki problem, a vrlo se lako rješava.

Ali ima i suprotnih situacija - kad uopće ne posumnjate da je nešto pogrešno, a zapravo vas može jako ugroziti. Ovdje su samo neke od takvih situacija, međutim ima ih još jako puno.

Kredit (ni)je otplaćen?

Što kada prodavatelj kaže da je kredit otplaćen, a još ga uvijek vidite u teretovnici ZK izvatka?

Dogodi se da, zbog šuma u komunikacijskom kanalu između klijenta i banke, ljudi koji imaju nekakav teret na nekretnini taj teret i otplate, ali ga ne 'očiste' iz svog zemljišnoknjižnog izvatka jer nisu dobro razumjeli da je to njihov posao. Nakon što banka izda brisovno očitovanje da je teret do kraja isplaćen, to brisovno očitovanje se mora dostaviti nadležnom Zemljišnoknjižnom odjelu i zatražiti brisanje otplaćenog tereta. To banka ne radi za klijenta, njihov posao završava s izdavanjem Brisovnog očitovanja.

• Sigurni ste da tereta nema samo ako ga zaista nema u teretovnici, sve drugo ni blizu ne mora biti onako kako se čini na prvu.

Teret će otplatiti kupac?

Druga situacija koja se može dogoditi kod nekretnina koje imaju upisan teret jest da prodavatelj očekuje da ćete vi kao kupac otplatiti teret umjesto njega.

Ovo možda zvuči zastrašujuće, ali to je sasvim česta situacija koja je normalna, ne treba je se bojati, ako se točno prati procedura.

• Međutim, ako ne znate proceduru i nemate svu dokumentaciju od vjerovnika, najčešće je to banka, ni slučajno ne ulazite u takvu kupoprodaju.

Dakle, da bi se ova kupoprodaja odradila morate dobiti pismo namjere u kojem vjerovnik jasno kaže pod kojim uvjetima će se brisati založno pravo s nekretnine. U pismu namjere će pisati koliko je točno duga ostalo i na koji način banka očekuje da se to isplati.

Dokle god imate upisan teret u zemljinoknjižnom izvatku nikako ne ulazite u kupoprodaju dok nemate svu dokumentaciju koja dokazuje koliki je taj teret, tko ga je tamo upisao i kako će se riješiti.

Prodavatelj jedan, vlasnik drugi

Događa se da nazovete oglas i sve se dogovorite s jednom simpatičnom gospođom, pogledate stan i tražite papire i vidite da je ipak upisan neki gospodin. Možda je to zakoniti suprug koji nema vremena baviti se prodajom, možda je brat koji je u Njemačkoj.

• No možda je stan prazan i netko je to saznao, ušao neovlašteno u posjed i sad ga neovlašteno prodaje.

Sve se to može dogoditi, ali odmah se mora utvrditi što se točno događa. Nitko, ali baš nitko ne smije i ne može prodavati nekretninu osim osobe koja je upisana kao vlasnik. Za sve ostalo mora postojati prateća dokumentacija u vidu valjane punomoći.

A punomoć mora biti ovjerena kod javnog bilježnika ili kod drugog nadležnog tijela ako se ne ovjerava u Republici Hrvatskoj, mora sadržavati jasno pobrojano na što se točno odnosi, koje radnje opunomoćenik smije obavljati za punomoćnika i u kojem roku.

Vlasnik maloljetnik

Što kada dobijete na uvid ZK izvadak i vidite da uz ime i prezime piše mlt.?

To znači da je vlasnik nekretnine osoba koja nije punoljetna po hrvatskom zakonu.

Ovo je situacija u koju nikako, ni pod kakvim uvjetima ne ulazite bez iskusnog agenta koji ima dosta iskustva u kupoprodajama i iza sebe odvjetnički ured koji razumije ovakve procese. Dokumentaciju koja prati ovakvu kupoprodaju može vam kvalitetno pripremiti i popratiti samo osoba s iskustvom u takvim poslovima, a dosadašnja iskustva pokazuju da ni svi odvjetnici, što je razumljivo jer nisu svi specijalizirani za obiteljsko pravo i zemljišne knjige, ne znaju točnu proceduru. Zato je iznimno važno naći nekog tko ima iskustva. Ne postoji razlog da odustanete od kupnje nekretnine od maloljetne osobe, ali jako je važno imati adekvatnu pratnju u tom procesu.

Zastupnik ili posrednik

Važno je napomenuti da prilikom stupanja u bilo kakav proces koji vodi ka kupoprodaji, bez obzira jeste li kupac ili prodavatelj, jako je dobro kad vam druga strana dođe s posrednikom. To vam je prvi znak da ta osoba nema loše namjere, da neće pokušavati ništa što bi vas moglo ugroziti, da mu je u interesu završiti posao, a čak i da pokuša nešto što vas ugrožava, postoji posrednik, koji se s razlogom zove posrednik, da to spriječi.

Posrednik je osoba koja spaja jednu i drugu stranu i pazi na interese obje strane, a sve u cilju uspješnog završavanja posla.

Zastupnik, s druge strane, zastupa samo jednu stranu i pazi isključivo samo na interese stranke koju zastupa. To je važno uvijek imati na umu.

Nije sve crno i bijelo

Iz svega nabrojanog jasno je da stvari nisu crno-bijele i da se ne treba bojati ničega, ali da treba uz sebe uvijek imati ljude koji razumiju procedure i procese, koji imaju iskustva i koji će vam znati objasniti kako se nešto rješava i rješava li se uopće ili će vam savjetovati da odustanete i idete dalje.

Još uvijek se događa da prodavatelji ne žele prodati nekretninu na kredit, a i kupci koji ne žele kupiti nekretninu s kreditom još uvijek postoje, što je u današnje vrijeme potpuno pogrešno jer je takva kupoprodaja izuzetno dobro razrađena i ne biste si zbog toga trebali uskratiti mogućnost da dobro kupite ili prodate.

Ali opet, kako nije crno-bijelo, još uvijek ima i tih kupljenih 'mačaka u vreći'. 

Iako ponekad postoji problem s nekretninom, taj problem se može riješiti uz:
stručnog
iskusnog
licenciranog
agenta za nekretnine

Tekst je omogućila agencija Boutique za nekretnine