REZULTATI ISTRAŽIVANJA - Zgrade u RH su osrednje, ne shvaća se vlasništvo, a želi se naprijed

Institut za društvena istraživanja u Zagrebu u suradnji s Urbanističnim inštitutom (Urbanističkim institutom) iz Ljubljane u sklopu projekta Kvaliteta života u stambenim naseljima iz socijalističkog i postsocijalističkog razdoblja: komparativna analiza između Slovenije i Hrvatske (2020.-2023.) proveo je istraživanje kvalitete života u stambenim naseljima iz socijalističkog i postsocijalističkog razdoblja te mogućnostima njihove obnove.

U sklopu projekta, u studenom 2021. godine provedeno je online istraživanje u suradnji s edukativno-savjetodavno-informativnim servisom ZGRADOnačelnik.hr u kojem su sudjelovali predstavnici suvlasnika diljem Hrvatske.

Anketa je obuhvatila:

• uvide u problematiku stanovanja u višestambenim zgradama
• probleme s kojima se susreću prilikom predstavljanja suvlasnika i održavanja zgrada
• kvalitetu suradnje s upraviteljskim tvrtkama
• planove za budućnost vezane uz energetsku obnovu

Više o ovome istraživanju možete vidjeti OVDJE.

Preliminarni rezultati ankete: 

Zadovoljstvo zgradom 

Prema općenitoj procjeni zadovoljstva zgradom pokazalo se da je više od polovice predstavnika suvlasnika (54 posto) svoje zadovoljstvo procijenilo osrednjim.

Njih nešto više od četvrtine (27 posto) pokazalo je visoku razinu zadovoljstva zgradom što je gotovo trećina ako im se pribroje oni s vrlo visokom razinom zadovoljstva zgradom (5 posto).

Tako je prosječna razina općenitog zadovoljstva zgradom u ukupnom uzroku predstavnika (N = 353) bilo nešto iznad ocjene 'Srednje' i iznosila je M = 3.21 (SD = .81), na skali od '1 – Vrlo nisko' do '5 – Vrlo visoko'.

Najveći broj zgrada (n = 198, 56 posto) u uzroku izgrađen je u socijalističkom periodu, između 1945. i 1990. godine. Devedeset (26 posto) uzorkom obuhvaćenih zgrada izgrađeno je u postsocijalističkom periodu (nakon 1992. godine), a njih 65 (18 posto) u periodu prije 1945. godine.

Analiza razine općenitog zadovoljstva zgradom prema tri generalna perioda izgradnje pokazala je da zadovoljstvo sudionika raste što starost zgrade u kojoj stanuju opada. Najviši stupanj zadovoljstva iskazali su sudionici koji stanuju u zgradama izgrađenim u postsocijalističkom razdoblju. Slijede ih sudionici koji žive u zgradama izgrađenim u socijalizmu, dok najniži stupanj zadovoljstva iskazuju stanari zgrada izgrađenih prije 1945. godine.

Međuljudski odnosi

O međuljudskim odnosima u zgradi pokazalo se da su najvećim dijelom osrednji (56 posto), a zatim kod trećine i vrlo dobri (33 posto) što je relativno zadovoljavajuća slika stanja u zgradama jer su loši i vrlo loši kod njih tek osam posto.

Neki od tipičnih problema u suradnji predstavnika sa suvlasnicima iskazani su u otvorenim odgovorima:

• nedostupnost ulaza u stan u slučaju kvara, npr. curenja vode susjedu ispod - nemogućnost kontakta vlasnika stana
• većina vlasnika ne stanuje u zgradi
• 'Sto ljudi sto čudi', odnosno ponekad je veoma izazovno ih uskladiti i doći do nekog zajedničkog mišljenja
• 20 posto ne prihvaća ništa ponu
  đeno od zajedničkog interesa
• zahtjevi da im se iz zajedničke pričuve plate radovi na privatnim instalacijama
• nepoštovanje kućnoga reda
• očekivanje nekih suvlasnika da rješavam njihove međusobne netrpeljivosti s drugim suvlasnicima
• dosta suvlasnika po novom ima podstanare i nisu time aktivno uključeni u sastanke i planiranja
• dosta je starijih u ulazu i brinu da je njima dobro ne gledajući toliko širu sliku za budućnost jer kao njih tada više neće biti
• gomilanje glomaznog otpada u zajedničke prostorije, otpad i smeće po stubištu
• nepotrebno otvaranje prozora po haustoru u hladna vremena
• nekontrolirano parkiranje oko zgrade

Otvorenim odgovorima obuhvaćeni su brojni aspekti upravljanja zgradom koji najčešće otežavaju rad predstavnika suvlasnika i dovode ih često u situacije izvan opsega njihovih odgovornosti, primjerice, miješanje u međusobne odnose među stanarima, što nije poželjan način upravljanja.

Također je problem i nepoštivanje zajedničkog interesa na razini zgrade za koje jedan dio suvlasnika nema sluha i ne reagira na zajedničke potrebe. Zajednička je pričuva također 'rastegnut' pojam za neke stanare jer smatraju da se unutar tih zajedničkih sredstava može pronaći rješenje za pokrivanje troškova i koji nisu dio zajedničkih interesa.

U zgradama postoji i naglašeni problem s podstanarima koji predstavnici ne mogu sami riješiti, a suvlasnici ne surađuju jer u tim zgradama ne stanuju. Problem se često pojavljuje i sa starijim stanarima koji ne žele promjene ili ih ne mogu financirati te također ne vide dugoročniji smisao upravljanja zgradom. Očekivani problem svakako je i gomilanje otpada i raznog smeća o kojemu većina ne brine na razini zgrade.

Prihvaćanje koncepta zajedničkog vlasništva

Nadalje je bilo zanimljivo vidjeti kako je među predstavnicima i stanarima prihvaćen te kako se razumije pojam zajedničkog vlasništva, a pokazalo se da ga se prihvaća na polovičan ili djelomičan način. Tako, gotovo tri četvrtine predstavnika suvlasnika (73 posto) smatra da se o zajedničkom vlasništvu stanari brinu samo onoliko koliko moraju, a većim se dijelom brinu o svom privatnom vlasništvu.

Zanimljivo je i da smatraju da jedan dio (njih 16 post) uopće ne prihvaća pojam zajedničkog vlasništva te se brinu isključivo o svom privatnom vlasništvu.

Na pitanje jesu li pored redovitih troškova (npr. čišćenje, servisi dizala i kotlovnica, dimnjačarske usluge i sl.) na razini zgrade u zadnjih pet godina imali neke izvanredne troškove (hitni i nužni popravci) velika većina (85 posto) od ukupno 326 sudionika je odgovorila da jesu. To pokazuje kako u velikom broju zgrada postoji značajna potreba za dodatnim održavanjem i upravljanjem te je stoga uloga predstavnika suvlasnika vrlo važna. A nakon toga i njihov odnos s upraviteljima zgrada. 

Suradnja s upraviteljima zgrada

Od ukupno 303 sudionika koji su odgovorili na pitanje s kojim upraviteljem imaju potpisan ugovor, nešto iznad polovice (53 posto) ih je navelo da je to privatni upravitelj, dok 47 posto anketiranih predstavnika surađuje s gradskim upraviteljima. Jedan učesnik je naveo da predstavlja suvlasnike u zgradi koja ima prinudnog upravitelja.

Od ukupnog broja ispitanika, 134 sudionika koji surađuju s gradskim upraviteljem navelo je i naziv upraviteljske tvrtke. Najčešće je navođen zagrebački GSKG d.o.o. (n = 100), što nije neobično s obzirom na dominantnu zastupljenost sudionika iz Zagreba u uzorku.

Više od 10 - preciznije 11 - navođenja imao je i GSG Velika Gorica d.o.o.

Od privatnih upraviteljskih tvrtki, najviše navođenja imao je Rumat d.o.o. (ukupno 12, od čega 6 u Rijeci, 5 u Zagrebu i jedan u Jastrebarskom).

Više od pet navođenja imali su još i K-index d.o.o. (8), Stambeni ZG d.o.o (8), Zapadstan d.o.o. (8), BMD d.o.o. (6), Fugger d.o.o. (6), HPC-SPG d.o.o. (6), Lind-grad d.o.o. (6), Rijeka stan d.o.o. (6), Upravitelj stan d.o.o. (6), Stambeni servis – poslovni centar d.o.o. (5), Tehnoplast d.o.o. (5) i Upravitelj gradnja d.o.o. (5). Ostale upraviteljske tvrtke imale su manje od pet navođenja.

Prema zadovoljstvu suradnjom s upraviteljima sudionici (njih 303) su pokazali različite i neujednačene stavove. 

Tako, dok između 35 posto i 40 posto sudionika spadaju u kategorije osrednje zadovoljnih (37 posto) i (visoko ili vrlo visoko) zadovoljnih (40 posto), postoji i otprilike četvrtina (23 posto) onih koji su vrlo nisko ili nisko zadovoljni radom upravitelja.

U tom se području može raditi na poboljšanju postojeće suradnje ovih dviju uključenih strana.

Problemi u suradnji s upraviteljem

Od 303 sudionika koji su odgovorili na pitanje 'Koji su neki od najizraženijih problema koje imate u suradnji s upraviteljem?', najviše njih (110 ili 36 posto) odgovorilo je da nemaju izražene probleme .

Preostali sudionici ankete najčešće su birali odgovore 'Neinformiranje predstavnika suvlasnika o projektima i natječajima raspisanima za sufinanciranje' (34 %), 'Sporo reagiranje ili ignoriranje zahtjeva predstavnika suvlasnika za provedbom poslova' (32 posto) te 'Preferiranje pojedinih izvođača radova neovisno o cijeni/kvaliteti' (26 posto) i 'Nedovoljna ponuda izvođača radova' (21 posto).

Između 15 posto i 20 posto sudionika navelo je (još i) 'Nedovoljna stručnost zaposlenog kadra' (18 posto), 'Slaba komunikacija s predstavnikom suvlasnika' (17 posto), 'Nebriga oko izvršenja godišnjeg programa upravljanja' (16 posto) i 'Nedovoljna angažiranost na obnovi zgrade nakon potresa' (15 posto).

Dva odgovora vezana uz financijske aspekte suradnje predstavnika i upravitelja – 'Nedovoljna kontrola u trošenju financijskih sredstava zgrade', odnosno 'Neredovito izvještavanje o utrošenim financijskim sredstvima' – odabralo je 13 posto, odnosno 10 posto sudionika.

Kako unaprijediti sustav

Na pitanje otvorenog tipa 'Prema Vašem mišljenju, što bi upravitelji trebali unaprijediti u sustavu održavanja i obnove zgrada?' odgovorilo je 119 sudionika ankete, odnosno njih 34 posto. Rezultate koji su se dobili otvorenim odgovorima na pitanje što bi upravitelji trebali unaprijediti u upravljanju i održavanju zgrada može se sumirati u nekoliko kategorija ili tema:

• komunikacija predstavnika suvlasnika s upraviteljima
• proces upravljanja zgradom
• obnova zgrade
• zajednička pričuva.

Velika većina odgovora pokazala je vrlo konstruktivne prijedloge o poboljšanju rada upravitelja:

Komunikacija s predstavnicima suvlasnika

Sudionici ankete najviše su iskazivali kritiku na nedostatak otvorene i češće komunikacije upravitelja sa suvlasnicima koji, po njima, sporo reagiraju i ne dolaze dovoljno puta na teren pa rješavanje problema kasni i čeka se duže nego je potrebno. Ističu se posebno teškoće s izvođačima radova, naplatom pričuve ili podnošenjem godišnjih izvješća i sl.

Sljedeći navodi pokazuju neka od takvih mišljenja:

• Više komunicirati s predstavnicima - ne oslanjati se samo na inicijative predstavnika
• Predlagati potrebne radove
• Biti dostupni za predstavnika i za stanare, doći na teren po potrebi, uputiti u određena zakonska pravila.
• Komunikacija je najbitnija stvar, upravitelji moraju štititi interese onih od kojih žive, tj. suvlasnika, dakle ako treba biti 24 sata na raspolaganju
• Barem jedanput godišnje posjet zgradi i susret sa stanarima ili barem s predstavnikom stanara, a ne da dolaze samo zbog intervencija
• Češće obići zgradu i pregledati stanje. Utužiti dužnike. Manje se ponašati kao vlasnici sredstava mjesečne naknade, a više kao vlasnici zgrada
• Češća komunikacija sa predstavnikom suvlasnika, redovito provođenje zakonskih mjera koje su im propisane, redovita kontrola i naplata pričuve, bolja angažiranost oko popravaka na zgradi
• Češće informiranje o stanju računa, dugovima stanara prije nego što postanu problem

Proces upravljanja zgradom

Ova kategorija pokazuje i povlači brojna pitanja od financijskih aspekata upravljanja do transparentnosti procesa te pomoći oko majstora i intervencija na popravcima. Sudionici istraživanja također naglašavaju i pomoć oko obnove zgrada, posebno energetskoj obnovi, i mogućnostima iz europskih fondova, ali i odšteta od osiguranja, što se može vidjeti iz sljedećih navoda:

• Ažurnije podnošenje godišnje statistike za zgradu
• 'Službeno' utjecati na suvlasnike, a ne da teret objašnjavanja, dokazivanja i sl. pada na leđa predstavnika stanara
• Bolje informirati predstavnika o mogućnostima iz fondova, bolje voditi financije i bolje predlagati financijske planove
• Imati više suradnika za pojedine poslove u zgradi, npr. vodoinstalatere, električare, dimnjačare
• Aktivno predstavljati otvorene mogućnosti, pozive i natječaje za unaprjeđenje života u zgradi te u održavanju i obnovi zgrade i okoliša
• Biti više prisutni u planiranju i kontroli kvalitete izvedenih radova i prenositi sve novopropisane novosti vezano za poboljšanje života u zgradi
• Veći izbor izvođača radova za eventualne popravke
• Malo manje provizije uzimati za sebe od nekvalitetnih majstora koje nam guraju
• Online pregled svih troškova, jasniji postupak/transparentnost oko traženja odštete na temelju osiguranja
• Treba postojati sustav za izražavanje nezadovoljstva radom službenika i njihovo kažnjavanje, npr. referent plati račun bez mog žiga i potpisa, a njemu nadređeni ne reagiraju. To je krađa, ali ja ne želim trošiti novac i vrijeme na sudu, treba ga kazniti poslodavac. Kada smo mijenjali visinu pričuve referentu je trebalo pet mjeseci da to sprovede.
• Zajedno sa suvlasnicima ozbiljnije planirati dugoročne intervencije na zgradi i biti potpora u provedbi plana

Obnova zgrade

Također zauzima prostor velikog broja prijedloga koji idu u smjeru većeg angažmana i stručne pomoći od strane upravitelja, a ne samo naplati naknada. Neki od prijedloga su:

• Aktivno se uključiti u postupak obnove, posebno starijih zgrada
• Angažiranje oko pripreme dokumentacije za renoviranja/sanacije
• Aktivno predstavljati otvorene mogućnosti, pozive i natječaje za unaprjeđenje života u zgradi te u održavanju i obnovi zgrade i okoliša. To bi mogli i online, u unaprijed dogovorenom terminu, pa da se zainteresirani suvlasnici pridruže i poprate aktualnosti, postave pitanja.
• Više se posvetiti obnovi i održavanju zgrade, a ne samo brinuti o slanju uplatnica

Zajednička pričuva

prijedlozi većinom idu u smjeru korigiranja plaćanja pričuve od strane onih koji to ne izvršavaju na vrijeme ili uopće ne plaćaju te smatraju da je to obveza upravitelja da ih pravovremeno opomenu ili pak utuže ako je potrebno, a predstavnike obavijeste.

Neki od navoda su:

• Angažirati se više oko naplate pričuve od neurednih platiša
• Predstavnike obavještavati protiv koga i kad su podnesene tužbe za neplaćanje pričuve kao i o realizaciji po tužbama

Energetska obnova

Od 315 sudionika koji su odgovorili na pitanje jesu li prijavili zgradu na poziv Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine iz 2016. godine za tzv. energetsku obnovu višestambenih zgrada, dominantna većina (83 posto) navela je da nije.

Samo 11 posto predstavnika navelo je da su se prijavili, ali nisu dobili potporu, dok je šest posto sudionika navelo da su se prijavili i da su potporu dobili.

Kada je riječ o razlozima zašto se nisu prijavili na poziv Ministarstva, od 261 sudionika njih 78 je navelo odgovore koji se mogu svrstati u kategoriju 'energetska obnova nam nije potrebna', npr.:

• Zgrada je dobra, fasada od cigle sa stiroporom ispod, stolariju na stanovima suvlasnici mijenjaju i financiraju sami
• Nemamo potrebu za istim, s obzirom da imamo izolacijski fasadu 10 cm i PVC stolariju, a zgrada je sada 11 godina starosti
• Napravili fasadu i promijenili stolariju ranije

Nešto manje učestali odgovori (njih 58) bili su oni koji su odražavali (opću) nezainteresiranost predstavnika i/ili suvlasnika za ovu vrstu intervencije ili, pak, nemogućnost dogovora suvlasnika, bilo na razini stubišta bilo na razini zgrade (između više stubišta). Npr.:

• Ranijeg predstavnika, upravitelja i suvlasnika, zgrada (ulaz) je samo dio objekta na čestici
• Nebriga bivše predstavnice, a i samih stanara
• Nezainteresiranost suvlasnika. Nisam ni plaćena za svoj angažman koji je ovih prošlih godina bio izuzetan. Tek ove godine sve plaćamo iz pričuve, do nedavno sam skupljala novce za čišćenje ulaza i očitavala i sama slala stanje brojila.
• Vlasnici koji ne žive na adresi nisu zainteresirani ili ih je nemoguće pronaći jer stanove iznajmljuju preko posrednika
• Naša zgrada se sastoji od tri ulaza, svaki ulaz ima svog predstavnika stanara, jedan ulaz nije bio zainteresiran, pa nismo mogli tražiti potporu

Relativno učestala vrsta razloga (njih 38) su i oni koji se mogu podvesti pod nedostatak financijskih sredstava ili visoku cijenu provedbe energetske obnove (što u nekim slučajevima uključuje i kompliciranu proceduru prijave na natječaj). Primjeri su:

• Nemamo dovoljno novca na pričuvi
• Prekomplicirano i preskupo. Izvedba radova znatno skuplja nego u našoj organizaciji
• Nitko ne garantira da ćemo dobiti potporu, a projekt moramo platiti
• Preopsežna dokumentacija, trošak izrade ponude

Neki od karakterističnih odgovora 36 sudionika koji su naveli da je njihova zgrada prijavljena na poziv Ministarstva iz 2016. godine, ali da nije dobila potporu, ponovno odražavaju nemogućnost dogovora suvlasnika o provedbi energetske obnove na razini zgrade. Glavi uzrok često je veliki broj predstavnika u jednoj zgradi s većim brojem ulaza, koji ne postižu dogovor nužan za podnošenje prijave:

• Dobili smo sredstva za izradu dokumentacije i izradili energetski elaborat s projektom obnove fasade. No, kad smo trebali aplicirati na drugi natječaj Fonda, dodan je uvjet 'cjelovite arhitektonske cjeline' zgrade. Obzirom da je naš ulaz samo jedan od ukupno tri ulaza koji čine arhitektonski cjelovitu zgradu, a druga dva ulaza nisu bili zainteresirana za energetski učinkovitu obnovu fasade, onda je i pokušaj našeg ulaza propao.

Od istih 297 sudionika čije zgrade nisu dobile potporu za energetsku obnovu u pozivu iz 2016. godine, njih 76 poato je navelo da ne planiraju samostalnu (bez pomoći Ministarstva) energetsku obnovu zgrade. Samo 17 posto ispitanika planira (i) ovu mogućnost, dok je po oko četiri posto ispitanika navelo da su već započeli sa samostalnom energetskom obnovom, odnosno da su ju već i završili.

S druge strane, skupina sudionika čije zgrade su ušle u program potpore za energetsku obnovu zgrada dala je identične procjene zadovoljstva suradnjom koju su u tom procesu ostvarili s nadležnim Ministarstvom te s Fondom za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost. Njih 10, od ukupno 18, navode da su umjereno zadovoljni ostvarenom suradnjom.

Dodatnih šest sudionika je visoko ili vrlo visoko zadovoljno suradnjom, dok su dva sudionika nisko zadovoljna. Nitko od sudionika nije bio vrlo nezadovoljan navedenom suradnjom. Tako je prosječna procjena suradnje s Ministarstvom, odnosno Fondom bila nešto viša od ocjene 'srednje'.

Prijedlozi predstavnika

Najveći dio sugestija sudionika za poboljšanja u procesu pridobivanja sredstava i same provedbe obnove (u odnosu s Ministarstvom i Fondom) odnosio se na unapređenje komunikacije te olakšavanje (pojednostavljivanje i ubrzavanje) cjelokupnog postupka, npr.:

• Komunikacije i nadzor nad izvođenjem
• Jasniji propisi i veća susretljivost
• Smanjiti dokumentaciju
• Ubrzavanje postupaka

Odgovor jednog sudionika išao je u smjeru pronalaženja adekvatnijih zakonskih rješenja koja bi olakšala ili, pak, omogućila provedbu energetske obnove u onim zgradama u kojima je ona trenutno blokirana neslaganjem suvlasnika:

• Naš problem koji stvara probleme prema Fondu leži u činjenici da naša zgrada ima dva ulaza, dvije suvlasničke zajednice, dva predstavnika… primjer: jedan ulaz (naš) izjasnio se sa 94 posto za energetsku obnovu dok istovremeno drugi ne žele ni raspravu o tom pitanju?… 'Europa' takvo stanje ne prepoznaje (za njih je cijela zgrada suvlasnička cjelina). Na takvo stanje ne možemo utjecati, a zakonodavca i izvršnu vlast to puno i ne zanima?

Također, nekoliko predstavnika je ponovno naglasilo ulogu upravitelja zgrade u procesu prijave i provedbe energetske obnove. Prema njihovom mišljenju, upravitelji bi trebali imati značajniju ulogu u postupku prijave prema Ministarstvu, olakšavajući taj proces predstavnicima suvlasnika:

• Veće uključenje upravitelja, kako sa pravne strane tako i stručne
• Naš problem je upravitelj koji katastrofalno loše obavlja svoj posao. Nismo imali problem s Ministarstvom i Fondom (imali smo sreće).
• Upravitelj je odradio vraški dobar posao. I to sav posao

Zaključno, predstavnici suvlasnika i suvlasnici u zgradama žele učinkovit sustav upravljanja, žele uredniju, posloženu i energetski učinkovitu zgradu. No, u tome ih često priječe međuljudski odnosi, upravitelji i zakonske odredbe i procedure. 

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.