AGENCIJSKA PROVIZIJA - Pravila igre kod kupnje (ali i prodaje) nekretnine

Imate dvije mogućnosti:

• samostalno tražiti nekretninu 
• angažirati agenta za posredovanje 

Ako ste krenuli samostalno tražiti, jer ili mislite da to možete sami ili ne želite platiti agenta da to radi za vas, to znači da su brojni internet oglasnici vaša prva stanica. No, u tom trenutku primijetili ste (u velikoj većini slučajeva) nekoliko čestih pojava:

• prodavatelj je fizička osoba
• u ovom slučaju nema provizije
• nekretnina se prodaje posredovanjem agencije i u oglasu piše:
• proviziju plaća kupac
• proviziju plaća prodavatelj
• jednu nekretninu prodaje nekoliko agencija

Svaki od navedenih slučajeva ima pozitivne i negativne strane.

Nema agencije

Ako fizička osoba prodaje nekretninu, u tom slučaju nema provizije ni sličnih troškova. Ako ni vi nemate agenta, tada dvije fizičke osobe stupaju u kupoprodajni odnos. To može biti škakljivo jer nema stručnjaka ni na jednoj strani koji može ukazati na eventualne nedoumice, zamke i buduće probleme.

U takvom se slučaju samostalno brinete o cjelokupnom procesu i dokumentaciji koja nije jednostavna:

• izvadci iz Zemljišnih knjiga
• provjera vlasništva
• dozvole (uporabna, građevinska...)
• punomoć od nekog za nešto
• pismo namjere
• brisovna očitovanja
• predugovor
• ugovor o kupoprodaji
• zapisnik o primopredaji nekretnine
• i tako dalje

Ako u ovakvom slučaju nekretninu kupujete gotovinom, dakle nema banke čija će pravna služba napraviti provjeru nekretnine (naime, kada se kreditom kupuje nekretnina, pravna služba banke provjerava može li banka uknjižiti zalog na nekretnini) bilo bi dobro angažirati stručnjaka - ili odvjetnika ili agenta za nekretnine jer se može dogoditi da nekretnina koju želite kupiti ima neki skriveni problem. Ne želite kupiti nekretninu, platiti stotine tisuća kuna, a na kraju ne moći se uknjižiti kao vlasnik.

Važno je naglasiti da angažiranjem odvjetnika ili agenta za nekretnine ne dobivate istu uslugu. Naime, odvjetnici su tu da vas kao svoju stranku štite i njihov posao je isključivo zaštiti vas i prema tome naplatiti svoju uslugu. To je zastupanje.

A posao agenta za nekretnine je zaštiti i vas i drugu stranu i pobrinuti se da se posao napravi na zadovoljstvo svih triju strana jer tek tada agent bude plaćen za svoj posao. To se zove posredovanje.

Motivacija je drukčija, a često i sam ishod bude drukčiji ovisno o tom za koga ste se odlučili. Svaka licencirana agencija ima iza sebe i odvjetnika ili čak cijeli odvjetnički ured koji prati svaku kupoprodaju. Dakle, u ovom slučaju dobivate 2u1.

Agencija je angažirana

Osim nekretnina koje prodaje fizička osoba, dobar dio nekretnina na tržištu prodaju se posredovanjem agencija. Agencije s prodavateljem potpisuju ugovor o posredovanju (koji može biti i isključiv, odnosno ekskluzivan. To znači da samo ta agencija prodaje tu nekretninu) kojim reguliraju svoj odnos. Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina propisani su okviri djelovanja te prava i obveze i jedne i druge strane. 

Zakonom je propisano:

• Visina posredničke naknade slobodno se određuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina.

Dakle, nigdje nije definirano na koji način i koliko puta se ta naknada može naplatiti.

MOGUĆNOST 1

• AGENCIJSKU PROVIZIJU plaća kupac

Ona se kreće između dva ili tri posto plus PDV (na proviziju),kod većih agencija, od kupoprodajne cijene nekretnine. Dakle, ako neku nekretninu kupite za 100.000 eura, provizija je 2.000 ili 3.000 eura plus PDV. U ovom slučaju postoji i mogućnost da isti iznos provizije plaća i prodavatelj (što kupac naravno ne zna niti treba znati jer je to poslovna tajna između agencije i prodavatelja).

Ako je prodavatelj angažirao agenciju da nađe kupca za njegovu nekretninu, s tom je agencijom sklopio Ugovor o posredovanju jer ga po zakonu mora sklopiti. U tom ugovoru može biti naveden i postotak provizije koju prodavatelj plaća agenciji a ona se kreće oko dva ili tri posto plus PDV. Postoji i mogućnost da su agencija i prodavatelj ugovorom dogovorili fee od ukupne prodajne cijene, sve ovisi o dogovoru između te dvije strane.

Tako na jednom kupoprodajnom poslu od 100.000 eura, agencija može dobiti oko 6.000 eura provizije. U ovom slučaju, agencija je naplatila proviziju od dvije osobe - prodavatelja i kupca. Zakonom to nije zabranjeno.

Naime, kupci nekretnine koji nisu angažirali agenciju da im pronađe nekretninu, a javili su se na agencijski oglas, u ovom slučaju su u ulozi treće osobe koju agencija povezuje sa svojim klijentom – prodavateljem.

Ako kupac, pak, želi da agencija koja prodaje nekretninu za njega obavi:

• uknjižbu na ime novog vlasnika
• provjeru i prijenos režija
• prijavu porezne obveze odnosno podnošenje zahtjeva za oslobođenje od porezne obveze

onda i on postaje nalogodavac.

Zakon ne zabranjuje agencijama da potpišu i ugovor s kupcem. Ponekad je kamen spoticanja kad agencija  koja prodaje nekretninu uvjetuje potencijalnome kupcu potpisivanje ugovora o posredovanju (prema kojem i kupac onda postaje nalogodavac, odnosno onaj koji angažira agenciju). 

Objasnimo to plastično - na oglasniku ste našli stan koji želite pogledati. Super vam je. Imate / nemate agenciju za posredovanje nekretninama, nije važno. Dogovorili ste gledanje stana. Dođete na lokaciju, no prije nego ste ušli u stan, dobili ste komad papira za potpisati. Moguće je da ste u tome trenutku (ako ste odlučili potpisati), potpisali ugovor o posredovanju (vjerujemo i nadamo se da vam je agent u tome trenutku jasno objasnio što potpisujete). Tim potpisom, ako se odlučite kupiti taj stan, agencija s kojom ste potpisali ugovor je ta s kojom rješavate svu papirologiju. I na kraju joj plaćate proviziju.

Zašto? Agencija se mora osigurati da na uloženi trud i vrijeme ne izgubi novac jer postoji mogućnost da ćete pronaći vlasnika i zaobići agenciju. 

SAVJET

• Ne potpisivati ništa
• Ako sami tražite nekretninu, javili ste se na agencijski oglas, vrlo vjerojatno ćete prilikom 'pregleda' nekretnine potpisati nešto. Nije riječ o evidencijskom listu kojim agent prodavatelju stana dokazuje da vam je pokazao stan, nego o ugovoru za posredovanje u prometu nekretninama kojim se obvezujete platiti agenciji proviziju ako se odlučite na kupovinu te nekretnine
• Angažirati vlastitog agenta
• U slučaju da ste angažirali svog agenta za nekretnine da traži nekretninu za kupnju, tada naložite agentu da organizira gledanje nekretnine s agencijom koja prodaje nekretninu. U tom slučaju nećete platiti proviziju agenciji koja prodaje nekretninu.

MOGUĆNOST 2

• AGENCIJSKU PROVIZIJU plaća prodavatelj

 U ovome slučaju kupac je 'oslobođen' izravnog plaćanja provizije jer ju plaća prodavatelj. Međutim, ta provizija vrlo vjerojatno je 'ugrađena' u cijenu nekretnine. Naime, u ugovoru o posredovanju koji sklope prodavatelj i agencija, prodavatelj navede iznos za koji želi prodati svoju nekretninu. Je li taj iznos samostalno odredio ili u suradnji s agencijom, to nije važno.

Ugovorom o posredovanju agencija, u većini slučajeva, ima mogućnost oglasiti prodaju nekretnine po cijeni za koju procijeni da može prodati. U tom slučaju, ta je cijena vjerojatno viša od one koju prodavatelj traži. Napomenimo i to da su postoji mogućnost da su prodavatelj i agencija ili dogovorili proviziju od dva ili tri posto plus PDV i dijele razliku do kupoprodajnog iznosa ili su agencija i prodavatelj sklopili ugovor po kojemu prodavatelj dobiva iznos koji traži, a razliku do prodajnog iznosa uzima agencija. Takav odnos je njihova stvar dogovora.

Primjerice, prodavatelj kaže da želi da se nekretnina proda za 100.000 eura. Agencija oglasi prodaju nekretnine za 120.000 ili 130.000 eura i u oglasu piše da agencijsku proviziju plaća prodavatelj. Na kupcu je da donese odluku. 

SAVJET

• U ovakvim slučajevima pokušajte pregovarati s agencijom koja prodaje nekretninu koju možda želite kupiti i pokušajte spustiti cijenu
• Angažirajte svog agenta za nekretninu koji će pregovaranje napraviti u vaše ime  

MOGUĆNOST 3

• Istu nekretninu oglašava više agencija. 

Ako oglas za istu nekretninu vidite u portfelju nekoliko agencija, a pogotovo ako vidite da svaka prodaje za različitu cijenu (a ono što je još važnije, većina tih agencija u oglasima je napisala - 'ako vidite istu nekretninu s nižom cijenom, tada ta cijena vrijedi i kod nas'), tada ne bi bilo loše angažirati vlastitog agenta jer u ovakvom slučaju postoji mogućnost ili problema s papirima ili neozbiljnosti prodavatelja. 

ZAKLJUČAK

Kupnja nekretnine nije odlazak u špeceraj. Potrebna je izuzetno velika priprema (što financijska, što mentalna) da bi se ovakav posao priveo kraju. Veliki novac je u pitanju, puno vremena je potrebno izdvojiti te imati dosta znanja (što pravnog što pregovaračkog). 

U konačnici imate DVIJE mogućnosti - s agentom ili bez agenta. 

BEZ AGENTA - nema tog troška, ali opasnosti i rizici su puno veći

S AGENTOM - da, plaćate agenta, ali ste sigurni i rizik je minimalan.

U svakome slučaju, ako krenete putem S AGENTOM, uvijek tražite preporuku od poznanika, prijatelja, obitelji za AGENTA (imenom i prezimenom), osobu od povjerenja koju netko zaista poznaje.

Sretno. 

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.