Tko (ne) smije ući u zgradu?

Prema Zakonu o policijskim poslovima i ovlastima, policija u vaš stan ili kuću smije ući bez sudskog naloga samo ako to sami zatražite, ako ih netko pozove u pomoć ili da provjere dojavu o smrti te ako imaju nalog za privođenje.

Nadalje, članak 141. stavak 2. Kaznenog zakona kaže da ako službena osoba u obavljanju službe ili odgovorna osoba u obavljanju javne djelatnosti neovlašteno prodre u tuđi dom ili poslovni prostor čini kazneno djelo narušavanja nepovredivosti doma i poslovnog prostora za koji je zapriječena kazna do tri godine zatvora. 

Ako je dom nepovrediv, odnosno policija ili bilo koja druga službena osoba ne smije ući u nečiji stan, osim pod određenim uvjetima, nije li onda da i višestambena zgrada zapravo spada pod istu definiciju? Naime, višestambena zgrada je skup stanova. Vlasnici tih stanova ujedno su vlasnici zajedničkih dijelova zgrade.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Vrijede li, slijedom toga, ista pravila? 

U Vodiču koji je izradila Koordinacija udruga stanara RH 2012. godine stoji jedan zanimljiv odjeljak u dijelu u kojem se objašnjava Kućni red:

• U vremenu društvenog vlasništva nad stanovima postojao je dokument koji se zvao 'Kućni red'. Bio je to akt društvene zajednice, a kršenje njegovih odredbi sankcionirala su društvena tijela i institucije. Nakon promjene titulara vlasništva, odnosno otkupa stanova, taj je akt prestao važiti.

Stambene zgrade kao privatno vlasništvo izgubile su javni status, a to znači da bez ispunjenih preduvjeta službena tijela i osobe ne mogu djelovati. 

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predviđa da suvlasnici donesu odluku o kućnom redu - jedini javno-pravni akt suvlasničke zajednice kojim se određuju pravila ponašanja suvlasnika i svih ostalih osoba koje trajno ili povremeno borave u zajedničkim prostorima zgrade. 

Dugo su vremena u mnogim zgradama stajale javno istaknute nevažeće odluke o kućnom redu iz doba društvenog vlasništva. No, kako su one nevažeće, Udruga stanara suvlasnika stambenih zgrada PGŽ, u suradnji s brojnim institucijama izradila je 2008. godine ogledni primjerak nove Odluke o kućnom redu. 

Taj primjerak može poslužiti suvlasničkim zajednicama za izradu i donošenje vlastite odluke o kućnom redu koja postaje punovaljana kada je prihvati natpolovična većina suvlasnika temeljem udjela u vlasništvu.

Važno je sljedeće:

• ako ta odluka sadrži odredbe poput one da je 'svaki suvlasnik ili druga osoba koja boravi u zgradi dužna izvijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi' i da 'suvlasnici moraju osigurati nesmetani pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji', zajednički prostori zgrade dobivaju obilježje javnog mjesta i ovlaštene službene osobe mogu poduzimati službene radnje bez zapreka.

Prijedlog odredbi u Kućnome redu:

• Svaki suvlasnik ili druga osoba koja boravi u zgradi dužna je izvijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi.
• Suvlasnici moraju osigurati nesmetan pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji.

ZGRADOnačelnik.hr kontaktirao je Ministarstvo unutarnjih poslova kako bi saznali:

• ako u kućnome redu jedne zgrade ne pišu gore navedene odredbe, znači li to da policija, ali i ostale ovlaštene osobe (npr hitna, vatrogasci, popisivači DZS-a, djelatnici porezne uprave i slično) ne smiju ulaziti u jednu višestambenu zgradu? Postoji li takva mogućnost ograničavanja djelovanja, prvenstveno policije? Ako da, pod kojim uvjetima?

Ministarstvo unutarnjih poslova nam je odgovorilo: 

'Ne ulazeći u sadržaj Priručnika Koordinacije udruga stanara Hrvatske s kojim nismo detaljno upoznati, izvješćujemo da je za postupanje policije, kao ovlaštenih službenih osoba, potrebno ispuniti zakonom predviđene uvjete, a ne uvjete navedene u Kućnom redu.

Kućni red donosi se temeljem čl. 86. Zakona o vlasništvu i drugim pravnim stvarima te predstavlja poslove redovite uprave nekretninom koja je u suvlasništvu. Naime, Odluka u kućnom redu nije, po pravnoj snazi, iznad zakona te se stoga niti jednom odlukom, a tako niti Odlukom o kućnom redu, ne može propisati niti zabraniti nešto što je u koliziji sa zakonskim odredbama koje uređuju određena područja.

Na primjer, zakonske uvjete za ulaz u nečiji dom koji je sukladno Ustavu Republike Hrvatske nepovrediv, propisuje u različitim situacijama Zakon o kaznenom postupku, Prekršajni zakon, ali i Zakon o policijskim poslovima i ovlastima.

Gledajući prekršajno-pravnu zaštitu, u slučaju osnove sumnje da je počinjen prekršaj, policijski službenici su dužni provesti izvide tj. poduzeti potrebne mjere i radnje da se utvrdi i pronađe počinitelj, pribave i osiguraju dokazi te prikupe sve obavijesti koje bi mogle biti od koristi za vođenje prekršajnog postupka, a sve sukladno odredbama članka 158. i 159. Prekršajnog zakona.

Također, zaključno izvješćujemo kako za obilježje javnog mjesta nije relevantno njegovo propisivanje Kućnim redom.'

Kontaktirali smo i odvjetnika Zorana Vukušića Bokana koji je dao svoje mišljenje:

U pravilu se zgrade sastoje od više stanova koji su posebni dijelovi zgrade i zajedničkih dijelova odnosno prostora zgrade (stubište, dvorište, potkrovlja, kotlovnice i sl.). Stanovi uživaju status i pravnu zaštitu doma. Zajednički prostori zgrade ne uživaju takvu zaštitu ali su također u režimu suvlasništva, ne zajedničkog vlasništva.

Iz navedenog bi, dakle, proizlazilo da su i zajednički prostori zgrade privatno (su)vlasništvo kojim suvlasnici upravljaju sukladno zakonu (uključivo odlučivanje o tome tko će imati pristup u njih, a tko ne).

Primjera radi, odlukom suvlasnika se može (načelno) zabraniti svim neovlaštenim trećima ulaz u zajedničke prostore zgrade (faktički se to u pravilu čini odlukom o zaključavanju zajedničkih prostora zgrade, npr. ulazne veže i sl.).

Međutim, pravo suvlasnika da ograniče i onemoguće kome pristup, odnosno, uporabu zajedničkih prostora zgrade, nije apsolutno tj. nije bez ograničenja i iznimaka na koje odluka suvlasnika nije od konačnog pravnog utjecaja. 

Iznimke

U prvu skupinu iznimaka trebalo bi smjestiti prava pojedinih suvlasnika ili vlasnika posebnih dijelove zgrade da izvršavaju svoja (su)vlasnička ovlaštenja bez obzira na volju ostalih suvlasnika (npr. načelna nemogućnost da se nekom suvlasniku zabrani korištenje zajedničkih prostora zgrade ili da prima posjetitelje koji prolaze zajedničkim stubištem i sl.).

Posebno je zanimljivo, na primjer, pitanje može li se zabraniti jednom ili više vlasnika posebnih dijelova da primaju podstanare, turiste i sl. Vjerujemo da je načelni odgovor negativan, već samim tim što bi donošenje takve odluke predstavljalo izvanredno upravljanje za što bi se tražila suglasnost svih suvlasnika, a da o opsegu (su)vlasničkih ovlaštenja vlasnika posebnih dijelova zgrade ne govorimo.

Međutim, valja voditi računa o tome da suvlasnici mogu svoje odnose urediti i međuvlasničkim ugovorom za valjanost kojeg je dovoljna natpolovična većina svih suvlasnika, pa bi u toj stvari valjalo ocjenjivati od slučaja do slučaja.

Napomenimo da je posebno aktualno postalo pitanje mogućnosti suvlasnika da svojim sporazumom (ovdje konkretno međuvlasničkim ugovorom) zabrane iznajmljivanje stanova.

U drugu skupinu iznimaka mogli bismo svrstati iznimke koje proizlaze iz općih pravnih pravila. Primjera radi, u skladu sa zakonom, 'svatko je dužan suzdržati se od postupka kojim se može drugome prouzročiti šteta'. To vrijedi i za suzdržavanje od izvršavanja suvlasničkih ovlaštenja, primjerice, da se kome zabrani ulaz u zgradu ako bi potonja osoba time pretrpjela štetu.

Nadalje, moguće je zamisliti slučajeve više sile i krajnje nužde koji nekoj osobi (koja nije suvlasnik zgrade) ne daju pravo da upotrijebi zajedničke prostore zgrade, ali isključuje odgovornost te osobe za taj čin (viša sila, krajnja nužda i sl.) itd.

U treću skupinu svrstavamo iznimke u mogućnosti suvlasnika da ograniče prava trećih na uporabu zajedničkih prostora zgrade koje valja cijeniti od slučaja do slučaja, odnosno, po posebnim propisima (npr. policija, vatrogasci, inkasatori, prolaznici i sl.). Primjera radi:

• a) prekršajno-pravna sudska praksa zajedničkim dijelovima zgrade, čini se, pridaje specifičan režim, tretirajući ih kao potencijalni 'fiktivni javni prostor', odnosno javna mjesta koja po svojoj primarnoj namjeni nisu javna mjesta, ali pod određenim okolnostima mogu dobiti takav značaj. Pritom je važno utvrditi jesu li takva mjesta dostupna vidiku s javnog mjesta, odnosno, je li posljedica prekršajnog djela učinjenog na tom mjestu nastupila na javnom mjestu. Prema tome, u režim fiktivnog javnog prostora se, ovisno o okolnostima poput vidljivosti, vremenskih prilika, intenzitetu izvršenja djela (npr. vikanjem ili šaptom), mogu podvesti i mjesta poput garaža, stubišta, dvorišta te čak i privatnih stanova. Dakle, javno mjesto koje po svojoj namjeri u biti nije to mjesto, pod određenim uvjetima dobiva obilježja javnosti ako je incident takav da remeti javni poredak.
• Navedeno potvrđuje i pravno shvaćanje Odjela za prekršaje iz područja javnog reda i mira i javne sigurnosti Visokog prekršajnog suda Republike Hrvatske od 5. studenog 2021. te zaključak istog Odjela od 12. listopada 2022.godine, prema kojem je stubište (hodnik) stambene zgrade tzv. fiktivno javno mjesto i u činjeničnom opisu mora biti navedeno (opisano) da se ponašanje okrivljenika reflektiralo, znači da je bilo vidljivo ili čujno, na neograničenom javnom mjestu, a bez koje okolnosti u činjeničnom opisu, djelo nije prekršaj iz domene prekršaja protiv javnog reda i mira.

• b) režim fiktivnog javnog prostora ima određenih sličnosti i s režimom 'ograničeno otvorenog realnog javnog mjesta' te ih je stoga potrebno razlikovati. U potonju kategoriju ulaze ona javna mjesta koja su po svojoj funkciji, za razliku od fiktivnih javnih mjesta, namijenjena i trajno dostupna neograničenom krugu građana, ali uz određena ograničenja poput radnog vremena i članstva kao npr. kazališta, sportske dvorane, uredi, ugostiteljski objekti;

ZAKLJUČAK

Redovno, suvlasnici zgrade odlučuju koga će 'propustiti' u svoju zgradu, a koga ne. Međutim, postoji čitav niz slučajeva u kojima je to njihovo pravo ograničeno ili isključeno pa o tome valja odlučivati od slučaja do slučaja. 

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.