Prisilna naplata pričuve - ovo su pravila igre

U Facebook grupi Predstavnici suvlasnika postavljeno je zanimiljivo pitanje:

• Treba li upravitelju suglasnost većine suvlasnika da pokrene ovrhu ili tužbu sudu radi 5.000 kuna duga za pričuvu jednog od suvlasnika? Ili je posao upravitelja da pokreće prisilnu naplatu pričuve kad se dug počne akumulirati? Treba li u Međuvlasnički ugovor navesti iznos duga iznad kojeg se pokreće ovrha? 

Neki od odgovora iznimno aktivnih članova grupe su:

• Upravitelj po ugovoru o upravljanju je ovlašten raditi i prisilnu naplatu
• Upravitelj je dužan voditi brigu o naplati i u ime svih suvlasnika pokreće postupke prisilne naplate, pri tome navodi imena svih suvlasnika, naravno osim onoga kojeg suvlasnici utužuju. Zastara je tri godine i svaki odgovoran upravitelj će u tom roku pokrenuti postupak prisilne naplate.
• Upravitelj podnosi ovršni prijedlog. Javni bilježnik donosi rješenje o ovrsi. Ako se ovršenik žali, predmet ide na sud na rješavanje.
• Upravitelj je dužan pokrenuti ovrhu, to nije stvar izbora ili prikupljanja potpisa. Možete se dogovarati koliki dug se tolerira, kod nas je recimo sve što je staro godinu dana ili više automatski u postupku ovrhe. Dogodi se (pa i meni) da susjedi zaborave nešto uplatiti, bez neke loše namjere. Onda se prvo dobije obavjest o dugovanju, a ako se na to ne reagira obavjest o pokretanju ovrhe, ako se ni na to ne reagira, onda ide ovrha.
• Koliko sam kao predstavnik stanara upoznat s navedenom temom, iznijet ću svoje mišljenje: 
• Upravitelj šalje uplatnice koje je po Zakonu suvlasnik dužan platiti. Ako suvlasnik ne plati do datuma dospijeća, ide opomena. Ako uzmemo u obzir da se uplatnice šalju određen broj mjeseci unaprijed, onda sukladno s tim se upravitelj i ponaša. Što znači da, u praksi, suvlasnik može ne plaćati ništa u tom određen periodu do kojeg istekne datum dospijeća. Budući da živimo u civiliziranom društvu, možemo zaključiti da postoji razlog zašto suvlasnik ne plaća pričuvu.
• Kao predstavnik stanara dužnost mi je pratiti uplate te ako vidim da je netko dobio opomenu zbog neplaćanja pozivam navedenog suvlasnika na razgovor u četiri oka kako bih saznao zašto nije u mogućnosti platiti pričuvu. Predstavnik stanara tada temeljem svog uvida reagira kod upravitelja i priča ide dalje.
• Ako uvidim da je neplaćanje uzrokovano zbog neprimjerenog ponašanja suvlasnika, ide opomena pred ovrhu s rokom od 30 dana, nakon toga ide ovrha ako suvlasnik ne plati dogovoreni dio/cijeli dug.
• A ako suvlasnik nije u mogućnosti plaćati zbog ekonomskog utjecaja onda se dogovore posebni uvjeti po kojima će taj suvlasnik plaćati pričuvu i dug s vremenom uplatiti (predstavnik stanara može urgirati kod upravitelja jer na to ima pravo). 
• Predstavnik suvlasnika treba biti pošten, a ako netko radi probleme treba ići ovrha, ako nekome nije lako plaćati, treba mu ljudski omogućiti rješenje. ALI SVI SUVLASNICI MORAJU SVE PRIČUVE PLATITI U CIJELOSTI!!! (bez obzira kako i na koji način te u kojem vremenskom periodu)

Pravila igre

Zgrada može funkcionirati besprijekorno, a može i vladati kaos. Da bi se život u zgradi 'definirao i posložio' kako treba, potrebno je posložiti temelje. A glavni temelj funkcioniranja zgrade su financije, odnosno pričuva. 

Što je pričuva? 

Pričuva je iznos koji plaća svaki suvlasnik stana u višestambenoj zgradi i svaki suvlasnik dužan ju je plaćati. Što je pričuva, možete vidjeti OVDJE.

Bez pričuve je nemoguće održavati zgradu. Ona je kao prihod bez kojeg tvrtka ne može poslovati, proračun bez kojeg država ne funkcionira, plaća bez koje osoba ne može živjeti. Stoga, ako se pričuva ne uplaćuje, zgrada propada. 

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nije definirao točan iznos minimalne pričuve po četvornome metru, nego samo da su suvlasnici dužni uplaćivati najmanje iznose pričuve u visini koja odgovara 0,54 posto vrijednosti njihovog posebnog dijela nekretnine godišnje. Više o definiranju iznosa pričuve možete vidjeti OVDJE.

Međuvlasnički ugovor

Temelj života i funkcioniranja zgrade je Međuvlasnički ugovor. To je kao Ustav neke države. U tom ugovoru mora jasno i nedvojbeno biti definirano sve. Kako se piše i što mora sadržavati Međuvlasnički ugovor možete vidjeti OVDJE. 

Jedna od stavki koja se MORA definirati u Međuvlasničkom ugovoru je pričuva. I to ne samo da ona postoji, nego da se pričuva mora plaćati svakoga mjeseca, da je iznos X po metru četvornome, da se naplaćuje temeljem upisanih stavki u vlasničkom listu, da je upravitelj zgrade dužan slati uplatnice svim suvlasnicima i da je upravitelj dužan pokrenuti postupke prisilne naplate ako se pričuva ne plaća. 

• Člankom 90. stavkom 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
• Također, člankom 89. stavcima 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

Uloga upravitelja

U Međuvlasničkom ugovoru definiraju se uloga, prava i obveze Prestavnika suvlasnika. Ogledni primjerak Međuvlasničkog ugovora možete naći OVDJE.

NAPOMINJEMO - svaka zgrada mora imati ugovor sastavljen i sklopljen ovisno o potrebama zgrade. De facto, ne bi trebala postojati dva identična ugovora. 

Nakon definirane uloge Predstavnika suvlasnika, definira se uloga Upravitelja zgrade. 

• Predstavnik suvlasnika sklopit će u ime i za račun suvlasnika s Upraviteljem Ugovor o upravljanju kojim će se, između ostaloga, regulirati:
• način osiguranja sredstava za pokriće troškova upravljanja i održavanja

Obavezne stavke

U Međuvlasničkom ugovoru mora pisati:

• Svaki suvlasnik je na ime zajedničke pričuve obvezan plaćati mjesečni doprinos u roku i iznosima navedenima na računu
• Ako suvlasnik nije platio tri uzastopna računa zajedničke pričuve, Upravitelj šalje opomenu
• Ako nakon opomene suvlasnik nije platio račune, Upravitelj temeljem Ugovora o upravljanju, pokreće postupak prisilne naplate

Nakon Međuvlasničkog ugovora, ključan je i Ugovor o Upravljanju.

 U Ugovoru o upravljanju mora pisati:

• Upravitelj organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prinudnu naplatu

Postupak prisilne naplate

Upravitelj zgrade u ime i za račun suvlasnika stambene zgrade pokreće ovrhu na novčanim sredstvima za prisilnu naplatu zajedničke pričuve stambene zgrade. Kako se pokreće postupak naplate zajedničke pričuve, pročitajte OVDJE. A sto učiniti kad netko od stanara ne želi plaćati pričuvu možete pročitait OVDJE.

• U pravilu, ovrha se pokreće prijedlogom za donošenje rješenja na temelju vjerodostojne isprave (vjerodostojna isprava je u pravilu račun ili izvadak iz poslovnih knjiga)

Nakon što se ispune uvjeti za provedbu ovrhe (rješenje mora biti pravomoćno i ovršno), dostavlja se na provedbu u Finu, obavezno uz obrazac Zahtjeva za naplatu.

• Fina će, prema donesenom rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave, naložiti banci u kojoj dužnik ima račun, pljenidbu i prijenos duga na račun zajedničke pričuve stambene zgrade kojeg je otvorio upravitelj stambene zgrade, a troškove ovrhe će platiti dužnik.

Ako suvlasnik dužnik ima dovoljno novca na računu, tada će banka cijeli iznos duga prebaciti na zajednički račun pričuve. I dug će biti plaćen.

Ili ako suvlasnik dužnik u tom trenutku nema dovoljno novca na računu za otplatu duga, on neće ostati bez sredstava za život jer ima pravo na otvaranje zaštićenog računa i zaštitu određenog dijela primanja od ovrhe. Više o tome možete pročitati OVDJE.

Kako se provodi ovrha na računima i što ako se radi o umirovljenicima možete pročitati OVDJE.

Niste platili račune? Možda vam prijeti ovrha. Što u tom slučaju trebate znati pogledajte OVDJE.

Projekt ZGRADOnačelnik.hr-a 'Ne budi neplatiša' podržava